부동산 경매 말소기준권리 이해하기

부동산 경매 말소기준 권리 이해하기

부동산 경매를 공부하면서 가장 먼저 듣는 말은 '권리분석'일 것입니다. 권리분석을 알고 있다면 어려운 내용이 아니지만 아무것도 모르는 상태에서 권리분석을 보게 되면, 눈으로 글을 읽어도 머리로는 이해하지 못하는 상황을 경험하게 되실 겁니다.

부동산 경매에서 가장 어렵고 두려운 것 중 하나가 "이 물건을 낙찰받게 되면 잔금 외에 내가 물어주는 돈이 있는 건 아닐까?"라는 생각입니다. 물론 이런 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 물어줄 돈이 있는 것을 알고 입찰하는 것과 물어줄 돈이 있는 것을 모르고 입찰하는 것은 천지차이입니다.

 

천지차이가 아니라 그냥 실패한 거라 생각하는 게 맞을 것 같습니다.  금전적인 손실을 감수하고 해당 물건을 그냥 인수하든지, 아니면 깔끔하게? 보증금을 포기하고 빈손으로 집에 가든지 선택하면 되는 것이죠.


오늘은 부동산 부린이 분들을 위하여 아주 쉽고 간단하게 부동산 경매 '권리분석'에서 기준이 되는 '말소기준 권리'에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

이미 제 블로그에 말소기준 권리의 종류와 개념을 간단하게 알아본 적 있습니다. 임의경매와 강제경매의 종류를 보고 오시면 도움이 되실 겁니다.(아래 링크 참고) 해당 글을 꼭 먼저 읽고 오시는 걸 추천드립니다.

 

2021.01.30 - [부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매 권리분석 첫걸음

부동산 경매 권리분석 첫걸음

 

 

 

 1. 말소기준권리는 무엇을 말하는 건가요?

부동산 경매에서 권리분석을 한다는 것은 바로 말소기준 권리를 찾는 것입니다. 말소기준 권리를 찾아야 인수되는 권리를 알 수 있고, 소멸되는 권리를 알 수 있기 때문입니다.

 

 

말소기준권리의 종류	경매개시결정등기	▶좌측 권리중 등기부상에 기입된 순서로 결정함
	(근)저당
	(가)압류
	담보가등기

위에 적어드린 말소기준 권리는 그냥 외우시면 됩니다. 부동산 경매 권리분석의 시작이 되는 말소기준 권리는 밥먹듯이 보게 될 내용입니다. 눈에 익히시고 머리에 넣으셔야 합니다.

하지만 저를 비롯한 우리들은 부린이들이라 이렇게 적어놓기만 하면 이해하기 힘들겠죠? 그림으로 아주 쉽게 설명드리겠습니다.

말소기준권리

위 그림을 보시면 이해하기 쉬울 것입니다. 말소기준 권리는 인수 권리와 말소 권리를 나누는 중심이 되는 것이고, 말소기준 권리 뒤에 있는 말소되는 권리는 낙찰받게 되면 등기상에서 전부 지워진다고 보면 됩니다. 반면 말소기준 권리 앞에 있는 인수되는 권리들은 낙찰자가 모두 인수해야 하는 권리라고 생각하시면 간단합니다.

• 권리분석 = 내가 이 물건을 낙찰받게 되면 물어줄 돈이 있는지 없는지 알아보는 것
• 말소기준 권리 = 물어줄 돈이 있는지(인수) 없는지(말소) 알아보기 위한 기준.

 

 

 

 

2. 실제 권리분석을 통해 말소기준 권리를 알아보자.

 

사례 1

말소기준권리-사례1

(매각 명세서상 임차 내역이 없음) 위 권리내용을 보고 말소기준 권리를 찾아보도록 하겠습니다. 지금 그림에는 소멸 기준이라고 빨간 글씨로 말소기준 권리를 표시해주고 있지만 저 표시가 없다고 생각하면서 찾아보도록 합니다. (꼭 직접 찾아보는 습관을 들여야 합니다.)
위에서부터 천천히 내려가 보도록 하겠습니다. 동남기업, 대한 토지신탁, 이 00은 소유권으로 표시되어있습니다.

우리가 지금까지 알아본 말소기준 권리에서는 소유권이란 말은 없었습니다. 그렇다면 그냥 무시하시면 됩니다. 소유권 항목은 전부 무시하고 바로 아래에 나오는 다윈 에셋 대부 (근) 저당 127,200,000을 봅니다. 말소기준 권리를 찾았습니다.

다윈 에셋 대부 뒤에 있는 (근) 저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리는 필요 없습니다. 전부 소멸되는 권리이기 때문이죠.
말소기준 권리인 다윈 에셋 대부 앞에 있는 권리는 소유권에 대한 권리만 남아있으니 이 물건을 낙찰받을 시 물어줄 돈은 없게 되는 것입니다. 말소기준 권리보다 앞에 있는 권리는 인수, 뒤에 있는 권리는 말소라는 사실 꼭 잊으시면 안 됩니다.

 

사례 2

말소기준권리-사례2

이번에도 빠르게 말소기준 권리를 찾아보도록 합니다. 제일 상단에 있는 소유권은 무시하고 처음에 나오는 주택임차권을 자세히 봅니다. 성립 일자가 2018년 03월 15일로 전입이 완료된 걸 알 수 있습니다. 말소기준 권리가 나오지도 않았는데 주택임차권이 나왔으니 낙찰자에게 인수되는 권리로 볼 수 있겠습니다. 일단 아래로 계속 내려가 보겠습니다. 소유권 이전은 무시하시고 바로 나오는 (근) 저당 이 00 170,000,000을 봅니다. 말소기준 권리를 찾았습니다.

그렇다면 찾은 말소기준 권리로 권리분석을 하게 되면 어떤 결과가 나오게 될까요?

네 그렇습니다. 주택임차권의 140,000,000원은 낙찰자에게 인수되는 권리라고 보시면 됩니다. 말소기준 권리 기준으로 앞에 있는 권리이니 낙찰자에게 인수되는 권리라고 보시면 되는 것이죠.

물론 입찰금액에 때라서 인수되는 금액이 있을 수도 있고 없을 수 도 있습니다. 이점은 입찰을 준비하면서 스스로 잘 판단하면 될 내용이겠죠?

 

 

대항력이 궁금하시면 아래글을 참고해주세요!

[부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매에서 대항력이란?

부동산 경매에서 대항력이란?

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오늘은 부동산 경매의 기본인 권리분석에서 말소기준 권리를 이해하는 시간을 가져보았습니다. 부동산 경매를 공부하면서 권리분석을 절대 어렵게 생각할 필요는 없습니다. 제가 지금까지 알려드린 내용을 기준으로 말소기준 권리를 찾고 정확한 권리분석을 통해 실수 없는 입찰을 하면 되는 것입니다.

내가 물어줄 돈이 있는지 없는지 판단하기 위해서 말소기준 권리를 찾는 것, 반대로 말소기준 권리를 찾지 못하면? 부동산 경매는 절대 할 수 없다는 사실을 꼭 명심해야 할 것입니다.

그동안 개인적인 투자활동과 직장인의 삶, 그리고 두 아이의 아빠와 가장으로써의 삶을 보내느라 블로그 활동을 거의 하지 못했습니다. 앞으로는 다양한 내용으로 여러분들과 함께 저를 비롯한 모든 부린이분들이 부동산 초보를 벗어날 수 있도록 준비하겠습니다.

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

[부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매 권리분석 부린이도 한다.

부동산 경매 권리분석 부린이도 한다.