부동산 경매 입찰가 산정하기

부동산 경매 입찰가 산정하기

부동산 경매를 하면서 가장 중요한 건 '내가 저 물건을 얼마에 사면 얼마를 벌 수 있을까?'가 아닐까요? 경험이 없으시면 당연히 막막할 수밖에 없고 어떤 것부터 알아봐야 할지 궁금하실 겁니다. 

 

또한 부동산 경매를 접해보지 않는 분들은 경매를 번거롭고 어려운 거라고 생각할 수도 있습니다. 하지만 부동산 경매는 돈이 되기 때문에 번거로운 게 있고, 돈이 되기 때문에 직접 발로 뛰어야 하고, 돈이 되기 때문에 막막하고 시작이 두려운 것입니다. 

 

여러분은 지금 왜 이 글을 읽고 계신 거죠?

 

네. 경매는 바로 돈이 되는 걸 알고 계시기 때문입니다.

 

 

돈이 되니까 번거로운 거, 힘든 거, 어려운 거 조금 참아보는 건 어떨까요? 그래 봐야 다 사람이 하는 일인데 '나'도 할 수 있지 않을까요? (어려운 것도 없습니다.)

 

오늘은 부린이의 관점으로 부동산 경매 입찰가 산정하는 법을 자세하게 알아보도록 할 테니 끝까지 읽어주시기 바랍니다!

 

 

 

 1. 부동산 경매 물건의 매매가와 전월세 가격

 

실제 경매가 진행되는 물건을 이용하여 입찰을 준비해 보겠습니다.

 

 

부동산-경매-물건

군포시 산본동 1155-7 가야아파트 제523동 904호 물건을 보겠습니다. 감정가 183,000,000원 기준으로 매매 가격과 전월세 실거래가를 조사해보겠습니다.

 

지금은 예시로 알려드리는 내용이니 인터넷으로만 실거래가를 찾으시면 절대! 절대! 안됩니다. 실거래가의 반응은 한 달입니다! 이미 시장은 빠른 호흡으로 돌아가기 때문에 인터넷 정보는 어디까지나 참고만 하셔야 합니다.

 

네이버 부동산 기준으로 실거래를 조사해보았습니다.

 

실거래-가격

매매가는 가장 최근 비슷한 층으로 1억 9000에 매매되었고, 전세 1억 3000, 월세 2000/45으로 확인되었습니다. 이제 위 시세 기준으로 입찰가를 산정해보겠습니다.

 

 

 

 2. 부동산 경매 물건의 예상 수리비용

 

저렴한 가격으로 낙찰을 받아서 바로 매매한다면 크게 수리할 필요는 없습니다. 정 안 나간다면 도배쯤은 할 수 있겠지만 어차피 대부분 매수자가 수리할 생각으로 계약하기 때문에 크게 신경 쓸 필요는 없습니다. (인테리어는 매수자의 개인 취향입니다. 아무리 이쁘게 해도 내 눈에만 이쁜 겁니다.)

 

하지만 전세나 월세를 놓게 된다면 우리는 '세입자'용으로 수리를 해야 합니다. 

 

우리는 수리를 진행하면서 명심해야 합니다. 이 집은 우리가 들어가 살 집이 아니고 빌려주는 용도이기 때문에 최대한 저렴하게 수리를 해야 합니다. 저렴하면서 깔끔하고 고급스럽게, 누가 봐도 당장 들어가 살 수 있는 집으로 인테리어를 해야 합니다.

 

말보다는 제가 이번에 세입자를 맞추면서 인테리어 한 사례를 보여드리며 설명드리겠습니다. (수리비 600만 원 정도)

실평수 23평이고 거실이 확장된 집입니다. 방 3개 화장실 2개로 새시와 싱크대를 제외하고 전부 인테리어 작업했습니다. 자세한 품목은 도배, 장판, 전등, 화장실 2개(문과 문틀 포함), 내부 외부 페인트까지 작업하였으며 최종 작업 사진은 아래와 같습니다.

 

 

23평-아파트-인테리어

이 정도면 빌려주는 용도로 충분하지 않나요? 

 

세입자용 인테리어 하는 법은 간단합니다. 주위 인테리어 업체에 최대한 많이 전화해서 견적을 받아보는 것입니다.

'세입자용 인테리어로 견적 부탁드립니다'라고 말씀하시고 '최대한 저렴하지만 있어 보이게 가능할까요?'라고 물어보시기 바랍니다. 여러 군데 견적서를 받아보시면 평균 시세가 대충 나오게 되니 마음에 드는 업체 몇 군데 방문해서 상세견적을 받으시면 됩니다.(디자인과 자재 등) 

 

명심하세요! 우리는 '내'가 살집을 고치는 게 아니라 '빌려주는'집으로 고치는 것입니다. 

 

 

 

 3. 부동산 경매 미납 관리비

 

아파트 경우 공용관리비와 전용 관리비가 따로 있습니다. 공용관리비는 말 그대로 공용전기, 청소, 관리소 인건비 등이 공용관리비이며, 전용 관리비는 전기세, 가스비, 수도세 등 개인이 해당 부동산을 점유하면서 사용한 금액을 말합니다.

 

그렇다면 미납 관리비는 어떻게 확인할까요?

 

간단합니다. 해당 아파트 관리소에 방문하시거나 전화로 문의하시면 됩니다. '000동 000호 미납 관리비가 얼마인가요?'라고 문의하시면 얼마의 금액이 미납되었다고 말해줄 것입니다. 그런 다음 다시 '그중에 공용관리비가 얼마 미납되었나요?'라고 다시 물어보시기 바랍니다. 이유는 '공용관리비'만 인수하면 되는 것이기 때문입니다.

 

해당 부동산의 점유가가 연체한 '전용 관리비'는 새 주인이 되는 낙찰자가 인수해야 할 의무가 없기 때문에 우리는 공용관리비만 정확하게 조사해서 입찰금액에 반영시키도록 합니다.

 

꿀팁 A~Z ) 이거 이해가 안 돼요!

미납 관리비를 알아보는 기준은 어떻게 될까요?

 

미납 관리비를 알아보는 기준은 해당 집합건물의 관리주체가 있는지 없는지가 기준이 되는 것이며, 관리주체가 없는 빌라, 소형 상가 등은 공용관리비의 기준이 없기 때문에 인수해야 할 관리비가 없다.

 

 

 

 4. 부동산 경매 명도비용

 

명도란 점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다.

 

명도라는 말을 들어본 사람도 있고 들어보지 못한 사람도 있을 것입니다. 하지만 우리는 이제 경매를 해야 하니 명도라는 단어와 친숙해져야 할 것입니다. 

 

쉽게 부동산 경매에서 명도는 낙찰받은 부동산에서 점유자를 내보낸다고 보시면 됩니다. 하지만 점유자가 쉽게 나갈까요? 물론 쉽게 나가는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 말이 통하지 않는 경우는 뒤도 보지 않고 강제집행 신청을 해야 합니다. 

 

명도 하면서 가장 어려운 부분은 나와 이해관계가 없는 사람을 설득시키는 과정일 것입니다. 점유자가 명도 협상을 하면서 과한 명도비용과 점유기간을 요구한다면 가차 없이 거절하시기 바랍니다. 명도의 기본 중에 기본은 점유자에게 끌려다니면 안 된다는 것입니다. 

 

하지만 낙찰자도 어느 정도 명도비용을 생각하고 있고, 점유자도 적당한 이사비용을 생각하고 있다면 우리는 최대한 협상으로 마무리하는 게 좋습니다. 결국에는 협상을 잘해 점유자를 최대한 빨리 내보내면 임대를 하든 매도를 하든 비용적인 관점에서 이득이 많기 때문입니다. 물론 대출이자도 포함이겠죠.

 

실제로 법원을 통해 강제집행을 진행하게 되면 아파트 기준 평당 10만 원 정도 잡으시면 되고, 이 금액에는 노무자와 집행관의 인건비, 창고비용 등 기타 잡비를 대략적으로 포함한 금액기 때문에 추가 비용도 나올 수 있다는 점을 유의하셔야 합니다. 

 

명도비용 정리합니다. 낙찰자 입장에서 생각할 수 있는 최대의 명도비용은 강제집행 비용 내에서 이사비용으로 협상하는 것입니다. 상황에 따라, 환경에 따라 다소 차이는 있으니 항상 자신만의 명도비용 기준을 가지고 있어야 합니다. 

 

자신이 적은 명도비용을 입찰금액에 반영시키도록 합니다.

 

(명도에 관하여 오늘은 간단하게 넘어가고 나중에 자세하게 알려드리도록 하겠습니다.)

 

 

 

 5. 부동산 경매 경락잔금대출

 

일반적인 주택구입 시 받는 대출은 주택담보대출이라고 합니다. 하지만 부동산 경매에서 잔금을 치르기 위한 대출은 '경락잔금대출'이라고 합니다. 쉽게 그냥 주택담보대출의 한 종류라고 생각하시면 됩니다.

 

지금 정부의 규제로 인하여 주택담보대출 규제가 있는 것은 아실 겁니다. 이 규제를 부동산 경매라고 해서 피할 수 없습니다. 어차피 같은 같은 맥락의 주담대이기 때문이죠.

 

규제가 있기 때문에 지금은 경매가 아니라고 생각할 수 있습니다. 하지만 더 넓게 생각해볼까요? 이 규제는 우리에게만 있는 게 아닙니다. 이 규제는 모두에게 적용받는 것이기 때문에 지금이 오히려 기회라고 볼 수 있지 않을까요?  

 

현시점 주택담보대출의 기준을 알려드리겠습니다. 

 

주택담보대출-기준

 9억 이상 15억 이하 고가주택은 처분 조건으로 9억 이하 40%, 9억 이상 20%입니다. (투기, 투기과열 동일) 조정대상지역은 10%씩 인상된다고 보시면 됩니다. 또한 서민 실수요자 조건이 충족되면 전 지역에서 LTV, DTI 10% 인상됩니다.

 

 

 

 6. 부동산 경매 입찰금액 산정

 

이제 경매물건 입찰가 산정을 해보겠습니다. (임의로 비용 산출했습니다.)

입찰금액	170,000,000	175,000,000	180,000,000
수리비	3,000,000	3,000,000	3,000,000
법무사비용	2,500,000	2,500,000	2,500,000
명도비용	1,500,000	1,500,000	1,500,000
미납관리비	250,000	250,000	250,000
합 계	177,250,000	182,250,000	187,250,000

* 모든 비용은 제가 임의로 적은 금액입니다*

 

명도비용은 실평수 기준으로 평당 10만 원 +a 측정했습니다. 입찰금 산정에 경락잔금은 기입하지 않았습니다. 경락잔금과 주택담보대출은 동일한 규제를 받기 때문에 6개월 이내 전입 의무가 있어 매도 전략으로 접근 시 대출 사용불가입니다. (사용은 가능하나 추후 금융거래에 제재가 생깁니다.)

 

위 내용처럼 지출이 예상되는 금액을 기입하면서 최종 입찰금액에 반영시키는 게 좋으며, 만약 경락잔금을 이용하여 내 집 마련을 하실 계획이라면 최소 3개월의 대출이자 금액도 포함시키는 걸 추천드립니다. 명도 협상이 금방 마무리되는 경우도 있지만 그렇지 않고 실제 강제집행까지 가능 경우도 있기 때문에 그동안의 이자비용도 산정하는 것이 좋습니다.

 

저런 식으로 정리된 금액에서 매도 가격이나 전세가를 빼시면 실제 투자금과 수익금액이 나오게 됩니다. (위사항은 한 가지 예로 간단히 보여드린 것이고, 규제에 따라, 물건에 따라 입찰금 산정하는 방법은 다를 수 있습니다.)

---

오늘 부동산 경매 입찰가 산정은 잘 보셨나요?

 

입찰가 산정은 어려운 게 없습니다. 내가 예상할 수 있는 모든 직간접 비용을 더하면 되는 것이고, 추가적으로 안전 마진 비용까지 더하게 되면 안전한 입찰가 산정이 가능합니다.

 

지금 부동산 시장은 엄청나게 많은 규제로 인하여 취등록세부터 대출규제까지 각각의 상황에 따라 변수가 너무 많습니다. 제가 알려드린 부동산 경매 입찰가 산정은 일반적인 상황에서 기본이 되는 입찰방법이니 경우에 따라 변동이 있을 수 있다는 점을 반드시 숙지하셔야 합니다.

 

위에 말씀드린 모든 비용은 직접 조사를 해야 하며, 되도록이면 내부 구조나 인테리어 상태까지 보시는 걸 추천드립니다. 자세하고 면밀하게 조사할수록 합리적인 금액으로 입찰가 산정이 가능하단 점을 꼭 명심하시기 바랍니다. 

 

부동산 경매 물건 조사하는 법은 조만간 제가 따로 알려드리도록 하겠습니다

 

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.