부동산 경매 우선변제권

부동산 경매 우선변제권

오늘은 부동산 경매 우선변제권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 우선변제권이란 부동산 경매와 공매에서만 사용하는 단어이기 때문에 일반적인 부동산 매매만 했던 경우에는 우선변제권이란 말이 익숙하지 않을 것입니다.

 

하지만 우선변제권은 부동산 경매를 하기 위해서 필수로 알아야 할 권리분석의 한 부분입니다. 이 말은 곧 우선변제권을 모르면 올바를 권리분석을 하지 못한다는 것입니다. 반쪽짜리 권리분석인 거죠.

 

오늘 말씀드리는 우선변제권은 제가 블로그에서 다뤘던 부동산 경매 권리분석과 이어지는 내용이니 기억이 나지 않으신 분들은 다시 한번 읽고 오시는 것을 추천드립니다.   

 

부동산 경매에서 대항력이란?

부동산 경매에서 대항력이란?

 

 

 

 

 1. 우선변제권이란?

 

주택임대차 보호법 제3조의 2(보증금의 회수)

대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 『민사집행법』에 따른 경매 또는 『국세 징수법』에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

 

 

 

부동산 경매에서 우선변제권을 말하기 전에 대항력을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 대항력은 '주택의 임대차 기간 동안 거주할 수 있는 권리와 계약이 만료되면 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 권리'라고 제가 말씀드렸습니다.

 

쉽게 부동산 경매에서 대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 대항력 있는 임차인은 낙찰자에게 대항력이 있음으로 끝까지 재산을 지킬 수 있는 것이죠. 대항력 있는 임차인은 여기까지 입니다. 말 그대로 대항력으로 낙찰자에게서 자산을 지킬 수 있는 것까지입니다.

 

하지만 위 대항력의 조건을 갖추고 확정일자까지 받게 된다면?

 

'대항력 + 확정일자 = 우선변제권을 요청할 수 있는 권리'가 되는 것입니다. 즉 두 가지 요건을 갖추고 법원에 배당신청을 하게 되면 해당 부동산의 낙찰금에서 후순위 권리(대항력 기준일과 확정일 자보다 뒤에 돈을 빌려준 채권자, 후순위 임차인)들보다 1순위로 배당을 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

확정일자란?

공증된 기관(법원, 지역 주민센터)에서 부동산 임대차 계약서를 제출하면 그 일자 현재에 그 문서가 존재했다는 것을 증명하는 것입니다. 제시된 임대차 계약서에 해당 공무원이 계약서의 여백에 확정 일자인을 찍고 그 안에 청구한 날의 일자를 기재하는데 이것이 확정일자입니다. 

 

 

 

2. 우선변제권의 조건

 

우선변제권의 조건으로는 세 가지가 있습니다. 첫째로 대항력을 갖춰야 하고, 둘째로 확정일자를 받아야 하며, 셋째로 배당요구 종기일 안에 배당요구를 해야 합니다.

 

• 대항력을 갖춰라
  • 등기부상 말소기준 권리보다 전입이 먼저 되어있어야 하며, 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 경매개시까지 점유를 잘 유지하고 있어도 경매 진행 도중에 다른 곳으로 전입을 하게 되면 해당 부동산의 '점유'를 하고 있지 않아 대항력이 무효가 됩니다.

 

• 확정일자를 받아라
  • 확정일자는 위에서도 말씀드렸지만 가장 간단한 방법은 인근 읍. 면. 주민센터에서 전입신고하는 날 바로 받으시는 게 좋습니다. 전입신고를 먼저 하고 말소기준 권리 뒤에 확정일자를 받게 되면 배당 순서가 밀리기 때문에 되도록이면 전입과 동시에 확정일자 받는 것이 좋습니다. (물론 확정일자가 늦어도 대항력이 있다면 보증금은 전액 받을 수 있습니다.)

 

• 배당요구를 해라
  • 배당요구는 배당 종기일까지 신청해야 합니다. 대항력이 있는 임차인은 배당요구를 하지 않아도 낙찰자에게 보증금을 전부 받을 수 있지만, 우선변제권을 행사하기 위해서는 배당신청을 무조건 해야 합니다. 참고로 우선변제권을 사용한다는 것은 기존의 임대차 계약을 해지한다는 뜻이기 때문에 보증금을 반환받으면 매수인에게 바로 집을 비워줘야 합니다.  

 

 

 

 

 3. 우선변제권의 사례

 

ㆍ사례 1

우선변제권-1

• 대항력이 있는가?
  • 말소기준 권리(2018-08-03)보다 전입일(2017-09-25)이 앞에 있음으로 대항력이 있음 

 

• 확정일자를 받았는가?
  • 전입일 2017-09-25과 같은 날짜에 확정일자를 받았음

 

• 배당요구를 하였는가?
  • 2020-07-23에 배당요구를 하여 낙찰대금에서 배당금을 선순위로 받을 수 있음. 낙찰금액에 따라 배당금을 제외한 나머지 보증금은 낙찰자가 인수함. 

 

ㆍ사례 2

 

우선변제권-2

• 대항력이 있는가?
  • 말소기준 권리(2020-10-27)보다 전입일(2019-05-22)이 앞에 있음으로 대항력이 있음 

 

• 확정일자를 받았는가?
  • 전입일 2019-05-22과 같은 날짜에 확정일자를 받았음

 

• 배당요구를 하였는가?
  • 2020-10-20에 배당요구를 하여 낙찰대금에서 배당금을 선순위로 받을 수 있음. 낙찰금액에 따라 배당금을 제외한 나머지 보증금은 낙찰자가 인수함. 

 

ㆍ사례 3

 

우선변제권-3

• 대항력이 있는가?
  • 말소기준 권리(2017-07-14)보다 전입일(2017-06-22)이 앞에 있음으로 대항력이 있음

 

• 확정일자를 받았는가?
  • 2017-07-05 날짜에 확정일자를 받았음

 

• 배당요구를 하였는가?
  • 2019-08-16에 배당요구를 하여 낙찰대금에서 배당금을 제외한 나머지 금액이 있을 시 낙찰자가 인수함.

 

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오늘은 부동산 경매에서 우선변제권을 알아보았습니다.

 

권리분석을 하게 되면 우선변제권을 알고 있어야 물어줄 돈이 있는지 없는지 알 수 있기 때문에 이해하고 넘어가셔야 합니다. 대항력이 있는 임차인이 낙찰대금에서 보증금을 전부 배당받아가면 해당 물건은 깨끗하기(?) 때문에 권리분석만 잘할 수 있다면 부담 없이 입찰할 수 있게 되는 것이죠.

 

해당 내용을 모른다면 대항력이 있는 임차인이 있다는 사실만으로 초보들은 입찰을 꺼려할 것이고, 그만큼 경쟁자가 줄어드니 낙찰가도 낮아질 수 있는 것이죠.(그저 바람인 거죠..)

 

제가 항상 말씀드리지만 부동산 경매는 부동산 투자에 있어서 여러 가지 방법 중 한 가지입니다. 그 여러 가지 방법 중에 부동산 경매를 공부하고 입찰할 수 있게 된다면, 부동산 투자라는 나무에서 아주 튼튼한 뿌리를 갖게 되는 것과 마찬가지입니다. 부동산 투자의 모든 것이 담겨있는 종합 선물세트이기 때문이죠.

 

다음에도 부린이의 관점으로 부동산 경매를 알아보도록 하겠습니다.

 

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

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부동산 경매 말소기준권리 이해하기

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