부동산 경매 첫걸음 2편 (강제경매)

부동산 경매 첫걸음 2편 (강제경매)

 

 부동산 경매는 임의경매와 강제경매가 있습니다. 입찰자에게 임의경매와 강제경매는 입찰하는 데 있어서 차이는 없지만, 케이스별로 살펴봐야 하는 변수는 있습니다. 하지만 경매를 알아가는 이 시점에서는 굳이 지금부터 파고들 필요는 없습니다.

 

 우리는 지금 부동산 경매가 무엇이고 어떤 식으로 진행되는지 경매 초보의 관점으로 바라봐야 하기 때문에, 기본적인 개념부터 접근하는 게 좋습니다.

 

 

 

 오늘은 지난 시간 (임의경매)에 이어서 (강제경매)를 알아보도록 하겠습니다.

 

 

강제경매란?

 

강제경매는 채권자에게 나의 부동산 권리를 위임한 적 없지만, 채권자가 강제로 압류 신청 후 경매하는 것을 말합니다.

위 그림을 보시면 직장인님이 신용카드로 많은 물건을 사고 있습니다.

 

 

요즘 유행하는 플렉스를 하고 있는 것 같습니다. 과도한 채무는 피하시는 게 좋습니다.

 

 

 

강제경매-집행권원

 

 임의 경매와는 다르게 강제경매는 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. 여기서 집행권원이란 국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고, 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다.

 

 

집행권원이란?
일정한 사법상의 급여청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 법률이 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서이다. 채무명의는 강제집행의 불가결한 기초이며, 채무명의로 되는 증서는 민사소송법 기타 법률에 규정되어 있다. (구) 채무명의

 

 

강제경매-진행

 

 쉽게 말씀드리면, 카드값 연체하면 강제경매 당합니다. 다시 말씀드리면 강제경매는 나의 부동산의 권리를 위임한 적 없지만, 채권자가 강제로 법원에 경매신청 하는 것을 말합니다.

 

 

임의경매-강제경매

 

그렇다면 우리는 부동산 경매를 하면서 임의 경매와 강제 경매를 구분할 필요가 있을까요?

 

임의-강제 구분

 

정답은 굳이 그럴 필요 없다!입니다.

 

 

그림을 클릭하세요!

 

임의경매-강제경매-입찰

 

 이유는 임의 경매나 강제경매나 입찰하는 방법은 동일하기 때문입니다. 입찰자에게 있어서 다를 게 없다는 겁니다.

 

 

말소기준권리

 

 

 하지만 권리 분석에 있어서 말소기준 권리를 찾을 때는, 임의경매냐 강제경매냐에 따라 말소기준 권리 명칭이 달라집니다. 처음에 말씀드린 말소기준권리가 이제 나옵니다.

 임의 경매는 (저당, 근저당, 담보가등기) 강제 경매는 (압류, 가압류, 경매개시) 결정이 있습니다.

 

말소기준권리-종류

 

여기서 말소기준 권리가 무엇인지 알아볼까요?

 

 말소기준권리는 등기가 말소되는 기준이 되는 권리를 말합니다. (저당 근저당 담보가등기 압류 가압류 경매개시 결정) 위 권리들을 말소기준 권리라 말하고, 이 권리들이 표시된 시간을 기준으로 뒤에 있는 권리는 모두 말소됩니다.

 

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 지금까지 임의경매와 강제경매에 대해 공부해 봤는데 어떠셨나요?

 

 부동산 경매를 처음 보시는 분들은 생소한 단어가 많으실 겁니다. 지금은 이해가 되지 않으셔도 위 그림에서 나오는 말소기준 권리는 꼭 외우셔야 합니다. 경매의 기본이자 필수능력인 '권리분석'에서 꼭 필요하기 때문이죠.

 

다음시간에는 실제 사례를 통해 권리분석을 해보겠습니다. 

 

다음 편 '권리분석'에서 내용이 이어집니다.

 

감사합니다.

 

2024.05.23 - [부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매 첫걸음 1편 (임의경매)

부동산 경매 첫걸음 1편 (임의경매)