안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.
저번 시간에 알려드린 부동산 경매 권리분석 (전세권) 잘 보셨나요?
처음 보는 단어들이 있을 수 있지만 제가 알려드린 내용을 이해만 하셔도 권리분석에 많은 도움이 될 수 있으니, 이해하지 못하셨다면 다시 보시는 걸 추천드립니다.
부동산 경매 권리분석 (전세권)
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 여러분은 '전세권'이라는 것을 알고 계신가요? 전세계약과 '전세권'을 읽었을 때 비슷한 단어로 같은 뜻이라고 생각하실 수 있겠지만, 전세권과 전세계약
boojalife.com
아직 우리는 부동산 경매라는 마라톤에서 시작점에 있습니다. 결승점인 경매의 '꽃' 명도까지 저와 함께 가신다면 넘어지지 않고, 실수 없이 완주하실 수 있을 것입니다.
오늘은 부동산 경매 권리분석에 필수 요소 중 하나인 임차권등기에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 부동산 경매 임차권등기란?
주택임대차 보호법의 개정으로 임차인은 기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리를 계속적으로 유지하게 돼 나중에 경매되었을 때 낙찰자 또는 법원으로부터 배당을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.
쉽게 임차인은 해당 부동산이 경매를 당하는 경우, 보증금을 전부 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이주하게 될 경우 주택임차권등기명령 신청을 하면, 임차된 집에서 현재 살고 있지 않아도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
주택임대차 보호법 제3조의 3(임차권등기명령)
⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
임차권등기명령을 신청하게 되면 일반적으로 2주 정도 소요가 되며, 임대인이 결정문을 송달받지 않는 경우 시간이 더 걸릴 수 있다. 변호사를 고용한다면 패소자 부담 원칙에 따라 전세보증금 반환 소송으로 발생한 변호사 비용도 임대인에게 청구가 가능하다.
2. 부동산 경매 임차권등기를 설정하는 이유.
(쉽게 설명)
우리는 집주인에게 약속된 보증금을 지불하고 일정 기간 동안 전세, 월세라는 제도를 이용하여 계약된 집에서 거주할 수 있는 권리를 얻게을수 있게 됩니다. 계약서에 명시되어 있는 기간 동안은 집주인도 마음대로 내보낼 수 없는 권리를 얻을 수 있는 것이죠.
하지만 내가 계약한 집이 집주인의 실수로 부동산 경매로 넘어가게 된다면 어떻게 될까요?
우리는 임대차 계약서를 쓰면서 근저당이나 가압류가 없는 것을 확인 하였고, 이사를 하는 당일 전입신고를 했다면 대항력 있는 임차인으로 안심할 수 있을 것입니다.
하지만 문제가 생겼습니다. 임대차 계약 만료일은 다음 달이고, 새로 계약한 전셋집으로 한 달 뒤 이사도 해야 하는데 이사를 못 가는 상황이 생긴 것입니다. 해당 부동산을 점유하고 있어야 대항력을 유지할 수 있기 때문인 거죠.
부동산 경매는 최소한 5~6개월의 시간이 소요되고, 유찰이 된다면 기간이 더 늘어나기 때문에 오도 가도 못하는 상황이 돼버렸습니다.
어떻게 해야 할까요?
이럴 때 필요한 게 '임차권등기'입니다.
내가 그 집에 살고 있지 않아도 내가 점유하고 있는 것과 동일한 법적 효력을 같게 되는 것이죠.
위 등기부상 임차권에 대한 내용이 남아있게 되면서 대항력의 조건인 '점유'에서 자유로워지는 것입니다. 쉽게 다른 곳으로 이사를 가도 '점유'를 인정해 준다고 생각하시면 되겠습니다.
3. 부동산 경매 임차권등기 실제 사례
부동산 경매에서 임차권등기를 사용한 실제 사례를 간단히 보겠습니다.
위 그림에서 빨간 네모를 보시면 점유에서는 미상으로 나오고 있습니다. 실제로 점유를 하고 있다면 점유 내용이 명시되어 있습니다. (매각물건명세서에서 확인 가능)
파란색 네모칸을 보시면 '주택임차권'이라는 글자가 보이실 겁니다. 아래는 전입과 확정이 나와 있습니다. (등기부상 확인 가능)
해당 물건을 권리분석 해볼까요?
말소기준 권리 근저당이 2017-11-21 국민은행으로 확인되었습니다. 그렇다면 임차인이 대항력은 있을까요?
전입일이 소멸 기준보다 빠르고, 주택임차권 설정을 해 놓았으니 점유를 하지 않아도 대항력이 성립되는 걸로 확인되었습니다.
경매가 아니더라도 전세보증금 반환을 위하여 등록한 임차권등기도 동일한 효력을 같게 됩니다.
경매를 하지 않아도 실생활에서 유용하게 사용할 수 있는 '임차권등기'에 대하여 알아보았습니다.
오늘도 부린이의 관점으로 최대한 쉽게 설명해보았는데 어떠셨나요?
부동산 경매는 어려운 것이 아닙니다. 저와 함께 명도까지 가보시면 '이게 끝이야?'라는 말이 나오게 되실 겁니다.
물론 실제로 부동산 경매를 하다 보면 어렵고 막히는 경우가 있겠지만, 끝까지 인내하고 공부하고 도전하면 좋은 결과를 꼭 얻으실 수 있을 겁니다!
다음 시간에도 부린이의 관점으로 부동산 경매에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
부동산 경매 권리분석 첫걸음
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 지금까지 부린이의 관점으로 부동산 경매에 대하여 글을 올렸습니다. '부동산 경매' 내용으로 누구든지 쉽고 이해할 수 있도록 내용을 적어봤는데 도움은
boojalife.com
부동산 경매 시작하기 - 부린이 필독!
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 누구나 언제나 생각하지만, 막상 시작하려면 어디서부터 공부를 해야 할지 모르는 게 '부동산 투자'일 것입니다. 시작과 끝을 정할 수 없는, 항상 변화하는
boojalife.com
부동산 경매를 꼭 해야하는 이유 3가지!
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 요즘 부동산(아파트) 시장을 보면 마치 주식 시장처럼, 시장 호흡이 상당히 빠르게 흐르고 있는 것 같습니다. 부동산은 원래 거북이처럼 느리고 천천히 반
boojalife.com
'부린이의 부동산 경매' 카테고리의 다른 글
| 부동산 경매로 내 집 마련하기 (2부) (0) | 2021.02.10 |
|---|---|
| 부동산 경매로 내 집 마련하기 (2) | 2021.02.05 |
| 부동산 경매 권리분석 (전세권) (2) | 2021.02.03 |
| 부동산 경매 권리분석 첫걸음 (2) | 2021.01.30 |
| 부동산 경매 유료사이트 이용하기. (2) | 2021.01.27 |
