안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.
여러분은 '전세권'이라는 것을 알고 계신가요?
전세계약과 '전세권'을 읽었을 때 비슷한 단어로 같은 뜻이라고 생각하실 수 있겠지만, 전세권과 전세계약은 부동산 경매 권리분석에서 완전히 다른 뜻을 내포하고 있습니다.
오늘 알려드리는 전세권은 부동산 경매 권리분석에서 자주 보게 될 용어이면서, 부동산 상식으로 꼭 알고 계셔야 하는 중요한 단어입니다.
그럼 오늘도 저번 시간에 이어 부동산 경매 권리분석 '전세권'을 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 권리분석 첫걸음
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다. 지금까지 부린이의 관점으로 부동산 경매에 대하여 글을 올렸습니다. '부동산 경매' 내용으로 누구든지 쉽고 이해할 수 있도록 내용을 적어봤는데 도움은
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1. 부동산 경매에서 전세권이란?
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익 하는 것을 애용으로 하는 물건, 제 3자에게 대항력이 있고 전세권 설정자의 동의 없이 양도, 임대, 전세를 할 수 없으며 전세금의 반환이 지체된 때에는 전세권자에게 경매를 청구할 권리가 있고, 제303조(전세권의 내용) 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.
민사집행법 제91조제 4항 : 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
또한 주택임대차 보호법의 적용을 받는 전세계약과는 다르게 민법의 적용을 받는 전세권은 법적 지위가 물권으로 적용이 되며, 임대기간은 최장 10년까지 가능하다.
임차인은 자신의 재산을 지키기 위하여 전세권을 설정하게 되는데, 전세권을 설정하기 위해서는 집주인의 동의가 필요하며, 등기상의 권리를 갖게 되면서 전세권 등기 설정이라고 말한다.
전세권 설정은 일반적으로 법무사를 통해 신청하게 되고, 발생 비용은 보증금의 0.25%가 발생된다.
2. 전세권을 신청하는 이유?
일반적인 전세계약과 다르게 등기부에 직접 기록되는 강력한 권리이기 때문에, 계약한 집주인을 제외한 모든 사람에게 권리를 주장할 수 있다.
임차인은 전세계약을 하면서 자신의 재산을 지키기 위해 대항력을 갖추는 전입신고와 확정일자를 받아두지만, 주택임대차 보호법의 적용을 받는 전세계약은 채권으로 분류되어 집주인에게 직접 경매신청을 할 수가 없다. 반면 민법의 적용을 받는 전세권은 물권의 지위가 적용되어 직접 경매신청이 가능하다.
하지만 전세권이라고 꼭 안전한 것은 아니다. 부동산 경매 말소기준 권리에서 앞에 근저당이든 가압류든 다른 권리가 있다면, 전세계약(전입신고)과 동일하게 임차인의 보증금은 100% 안전하게 지킬 수 없다.
또한 선순위 전세권은 경매에서 배당신청을 하게 되면, 보증금을 전부 받지 못해도 무조건 소멸된다.
하지만 전세권이 아닌 전입신고를 통한 대항력을 갖추게 되는 경우에는, 부동산 경매에서 낙찰자에게 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 임차권이 그대로 유지된다.
결론적으로 임차인은 대항력과 확정일자를 받아둔다면, 전세권보다 오히려 강한 권리로 자신의 재산을 지킬 수 있게 되는 것이다.
3. '부동산 경매' 전세권과 전세계약(전입신고)의 차이.
| 구분 | 전세계약 | 전세권 |
| 효력 발생 시점 | 전입신고, 거주 요건을 갖춘 후 다음날 0시부터. | 당일 |
| 전세금 반환 방법 | 보증금 반환 청구소송 후 경매신청 | 부동산 경매 신청 |
| 실제 거주 여부 | 필요함 | 필요없음 |
| 전전세 여부 | 불가능 | 전세권자 권리로 재임차 가능 |
| 임대기간 | 2년 | 최대 10년 |
| 적용 법률 | 임대차보호법 | 민법 |
| 지위 | 채권 | 물권 |
| 우선변제권 | 전입신고 = 대항력 확정일자 = 배당순서 |
전세권 설정일 기준 |
실제 우리가 전세계약을 하게 되면 전세권보다는 이사 당일 전입신고와 확정일자로 대항력을 갖추고 있다. 이는 일반적으로 사용하는 주거목적의 임대차 계약이라면, 내 보증금은 대항력만 있어도 전부 받을 수 있기 때문이다.
법인명의로 계약하거나, 전대 목적의 계약이 아니라면, 굳이 집주인에게 아쉬운 소리 하면서 전세권 설정을 할 필요는 없다.
대항력만 잘 갖춘다면 부동산 경매를 당하더라도 안전하게 내 자산을 지킬 수 있기 때문이다.
오늘은 부동산 경매 권리분석에서 전세권을 알아보았습니다.
오늘 알아본 전세권과 전세 계약은, 물권(특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리)이냐 채권이냐 차이로 기억하시면 되고, 전세권을 잘이해하신다면 부동산 경매 권리분석에 많은 도움이 되실 겁니다.
최대한 군더더기 없이 여러분에게 부동산 경매를 알려드리고 싶었는데 오늘 내용은 어떠셨나요?
제가 오늘 말씀드린 전세권과 전세계약을 법적인 시각으로 파고들면 절대 안 됩니다. 우리는 부동산 경매 투자자이지 시험을 준비하는 수험생이 아니니까요.
부동산 경매를 법적으로 파고들면 정말 한참을 공부해야 합니다.
낙찰을 받고, 명도를 하고, 임차를 맞추면서, 또는 매도를 하면서 공부할 시간은 많습니다.
인생을 살면서 가끔 걷기 전에 뛰려고 노력하는 것도 나쁜 선택은 아닌 것 같습니다. 물론 실수하지 않으면서, 최대한 넘어지지 않도록 조심해야겠죠!
오늘도 부린이의 관점으로 부동산 경매 권리분석을 알아보았습니다.
다음 시간에서도 부동산 경매 권리분석은 계속 이어가겠습니다.
읽어주셔서 감사드립니다.
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