부동산 경매 권리분석 첫걸음

안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.

지금까지 부린이의 관점으로 부동산 경매에 대하여 글을 올렸습니다. '부동산 경매' 내용으로 누구든지 쉽고 이해할 수 있도록 내용을 적어봤는데 도움은 되셨나요?

지금까지 부동산 경매를 해야 하는 이유와, 부동산 경매 물건을 검색하는 방법에 대하여 알아보았습니다. 제 글을 읽으신 부린이 분들 중에 부동산 경매 물건을 한 번이라도 검색해 보셨다면, 입찰하고 싶은 물건을 분명히 보셨을 겁니다.

하지만 '마음에 드는 물건을 보긴 했는데 이걸 사도 될까?'라는 의문점이 생기지 않으셨나요?

감정가와 최저가는 알겠는데 대항력 여부는 어떻게 보는 거지? 소멸 기준이 뭐지? 권리분석이 뭐지?

앞에 보이는 건 한글과 숫자가 맞는데, 눈으로만 읽을 뿐 머리로는 이해가 되지 않는 상황에 답답하셨을 겁니다.

오늘부터는 부동산 경매의 핵심인 '부동산 경매 권리분석'에 대하여 알려드리겠습니다.

제가 알려드리는 권리분석만 잘하셔도, 특수물건을 제외한 일반적인 모든 물건은 전부 입찰이 가능하니 꼭 끝까지 읽어주시길 바랍니다.

1. 부동산 경매 말소기준 권리의 종류.

임의경매

저당권

채권자가 담보의 목적물을 점유하지 않고 채권의 담보로 하고, 채무자가 채무를 변제를 하지 않을 경우 당해 물건에서 우선변제를 받는다. 채권이 변제되면 저당권도 부종성에 의해 소멸된다.

근저당권

계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위하여 설정하는 저당권을 말한다.
채무자의 담보물건에 대하여 채권자가 '채권최고액'으로 등기부 등본에 기록해 놓는데, 채권최고액은 채무자가 돈을 안 갚을 경우 연체되는 이자, 경매 실행 시 발생되는 비용 등이 전부 포함되어있다.
1 금융권은 일반적으로 120%까지 설정하고, 2 금융권은 130%까지 설정하고 있다.

담보가등기

채무자가 채권자에게 언제까지 채무를 변제하지 않을 경우, 내 소유의 부동산을 주겠다는 식의 대물변제의 예약을 하고 설정하는 경우를 가등기라고 말한다.

주택담보대출받을 때 부동산 등기부에 해당 은행의 근저당권이 설정이 되고, 채무가 정상적으로 변제되지 않을 시 해당 은행은 채무자의 부동산을 임의로 경매신청을 할 수 있다.

임의든 강제든 부동산 경매 투자자들은 낙찰받고 명도하면 끝이고, 임의라서 권리가 복잡하고 강제라서 권리가 쉽고 그런 건 전혀 없습니다.

위 세 가지 임의경매 말소기준 권리에 대하여 읽고 이해하시면 됩니다!

임의경매 한 줄 요약 : 주택담보대출 (주택담보대출 연체하면 임의경매 당합니다.)

강제경매

압류

민사 소송법에서, 집행 기관에 의하여 채무자의 특정 재산에 대한 처분이 제한되는 강제 집행. 이에 의하여 채무자는 압류 재산에 대한 처분권을 상실하며 처분권은 국가에 이전된다.

가압류

금전으로 환산할 수 있는 채권을 가진 자가 확정판결을 받기 전에 훗날 강제집행을 용이하게 하기 위하여 미리 채무자의 재산을 동결시겨 놓는 절차.

경매개시 결정

경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행 법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 한다. 이것이 경매개시 결정이다. 이때 집행 법원은, 직권 또는 이해관계인의 신청에 따라, 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다. 이와 동시에 집행 법원은 그 부동산의 압류를 명하고, 직권으로 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁한다. 경매개시 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타에 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수 없다.

채무자가 채권자에게 부동산을 담보로 제공하지 않았으나, 채무불이행으로 인하여 강제로 경매를 당하는 경우를 강제경매라고 합니다.

강제경매 한 줄 요약 : 카드값 연체 (카드대금 연체하면 강제경매 당합니다.)

강제경매, 임의경매 이 두 가지는 부동산 경매를 하는 우리들에게 전혀 중요한 게 아닙니다.

강제나 임의나 전부 똑같은 경매이고, 말소기준 권리 뒤에 있는 모든 권리는 지워집니다. 우리들 입장에서는 전혀 다를 게 없는 것이죠.

부동산 경매를 공인중개사 공부하듯이 하면 시간이 너무 오래 걸립니다.

그렇게 공부하지 않아도 부동산 경매를 하면서 돈을 충분히 벌 수 있습니다. 제가 계속 말씀드린 거 기억하시나요? '부동산 경매는 돈을 벌기 위해서 한다.' 부동산 경매는 자격증 공부가 아닙니다.

제가 알려드리는 내용만 잘 외우셔도 실전에서 충분히 입찰 가능합니다.

2. 소멸 기준 권리 (말소기준 권리)

등기가 말소가 되는데 기준이 되는 권리 표시를 말함. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매신청 등기 가운데 시간적으로 가장 앞선 권리를 말하는 것으로 소제와 인수의 기준이 됨. 따라서 말소 기준 권리 뒤에 오는 제반 권리는 배당 유무에 관계없이 모두 말소됨.

부동산 경매에서 A라는 아파트를 B라는 입찰자가 낙찰받을 경우, A아파트의 등기부상 존재하는 권리들이 낙찰자 B에게 인수인지 말소인지 기준이 되는 권리.

쉽게 말해 입찰하려는 부동산에 존재하는 권리들이, 나에게 인수가 되는지 안되는지 알 수 있는 기준.

3. 부동산 경매 대항력

주택 임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그다음 날부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 된다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 주택 임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택 임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택 인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다.

대항력의 조건

임대계약을 한 주택에 입주를 한 당일 전입신고를 하게 되면, 다음날 0시 기준으로 대항력이 발생되고, 그 이후부터는 해당 주택이 제삼자에게 매매가 이뤄지더라도, 임차인의 권리가 그대로 유지할 수 있도록 법으로 보장하고 있다.

매매나 경매 등 특정 법률관계로 인해 건물의 소유자가 바뀌더라도, 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리

(주택임대차 보호법 제3조 제1항 참조)

대항력이 인정되지 않는 경우

임차인이 전입신고를 한 당일에 은행에서 해당 주택에 근저당권이 실행되면, 임차인은 대항력을 인정받을 수 없다.

주택임대차 보호법 제3조 제1항을 보면 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날 발생하게 되어있다고 명시되어 있으며, 임차인의 전입 시기와 근저당권이 설정된 날짜가 동일하다면, 저당권자가 우선적으로 권리를 가질 수 있다.

전입 당일을 포함하여 앞선 날짜에 발생된 근저당권이 있을 경우, 임차인의 대항력은 인정되지 않는다. 계약한 집이 경매로 넘어갈 경우, 은행의 근저당권이 우선 권리이기 때문에 임차인의 보증금은 보호받지 못하게 된다.

오늘은 권리분석의 기본 용어들로 준비를 해봤습니다.

오늘 알려드린 3가지 용어는 앞으로 권리분석을 하면서 매일같이 보는 단어가 될 것입니다.

권리분석을 공부하기 위해선 최소한 기본 용어는 알고 가야 하기 때문에, 오늘 내용은 기본적으로 이해하고 넘어가시는게 좋을것 같습니다.

부동산 경매는 여러분이 부동산이라는 전쟁에서 적과 싸우기 위한 또 하나의 '무기'라고 생각하시면 적당할 것 같습니다. 전쟁에서 상대편보다 무기를 더 많이 가지고 싸운다면 승리할 가능성이 더욱 높아질 테니까요.

다음 시간에도 부린이의 관점으로 '부동산 경매 권리분석'에 대하여 글을 올리겠습니다.

궁금하신 사항이 있으시면 언제든 댓글로 남겨주세요!

읽어주셔서 감사합니다!

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