차주단위 DSR 조기시행 (가계부채 관리 강화)

10월 26일 정부에서 가계부채 관리방안을 발표하였습니다. 이번에 발표된 내용에서 가장 중요한 부분은 차주 단위 DSR 내용일 것입니다. (DSR 강화) 급격하게 증가하는 가계대출의 위험성을 관리한다는 내용으로 다양한 정책이 있었습니다.

오늘 정책 발표는 모든 내용이 중요하지만, 그중 가장 중요한 부분인 DSR 강화 내용 위주로 정리해서 여러분들과 공유하도록 하겠습니다.

(발표 전문은 글 하단부에 올려놓겠습니다.)

 1. 차주 단위 DSR 확대 적용 계획을 ‘22.1월로 앞당겨 조기 시행

 

※ 차주 단위 DSR 2단계 ‘22.7월 시행, 3단계 23.7월 시행 예정이었지만 22년 1월 조기 시행되는 것입니다.

 

	21.7월 이전	1단계(현행)	2단계 (22.7월→22.1월)	3단계 (‘23.7월→‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총 대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총 대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과
(대상)	신규취급주담대의 8.8%	신규취급주담대의 12.4%	全차주의 13.2% 全대출의 51.8%	全차주의 29.8% 全대출의 77.2%

 

• 주택구입 계획을 가지고 계신 분은 2단계와 3단계의 시행시기를 보시면서 자금계획을 잡으시는 게 좋을 것 같습니다. 대출의 한도가 줄어든 만큼 다른 곳에서 자금을 끌어오거나, 매수할 주택의 기준을 낮춰서 보는 것도 고려해야 할 것입니다.

 

 

 

 

 2. 제2금융권 DSR 기준 강화(‘22.1월~)

 

※ 현행 : 차주 단위 DSR(은행 40, 제2금융권 60) 및 평균 DSR을 업권별로 차등 적용 중입니다.

 

• 차주 단위 DSR : 제2금융권 기준을 60%→50%로 하향조정

 

• 금융회사 평균 DSR : 최근 증가세가 높은 권역 규제비율 강화

<업권별 평균 DSRDSR 기준치 강화>

평균DSR	은행	보험	상호	카드	캐피탈	저축
현행 규제비율	40%	70%	160%	60%	90%	90%
준수현황	38.3%	51.9%	124.6%	55.7%	70.5%	71.5%
조정비율	40%	50%	110%	50%	65%	65%

 3. DSR 계산 시 대출 산정 만기 현실화(‘22.1월~)

 

※ 현행 : DSR 산출 시 대출 만기를 최대 만기 등으로 일괄 적용 중(非주담대 10년 등)

 

• DSR 계산 시 적용되는 만기를 대출별 ‘평균 만기’*로 축소

* 신용대출 : 7년 → 5년 (평균 만기 4.6년)
非주택담보대출 : 10년 → 8년 (평균만기 8.2년)

DSR 계산하기 (현행 DSR 계산)

DSR 총부채원리금상환비율 계산 - 부동산계산기

 4. DSR 강화

 

- 발표 내용-

◎ DSR은 차주의 상환능력을 측정하고, 그 범위 내에서 대출을 취급토록 하는 규제

- 따라서 상환능력 범위 내에서 대출을 이용하던 실수요자의 대출한도에 미치는 영향은 크지 않을 전망
- 반면, 상환능력을 초과하는 과도한 차입을 통해 부동산 등에 투자하던 차주에 미치는 영향은 상대적으로 클 전망


◎ DSR 규제는 차주의 상환능력을 대출 판단의 기준으로 삼아, 금융회사의 과도한 대출 차단 가능

- 이러한 측면에서 DSR 규제는 과다차입에 노출된 소비자를 선제적으로 보호하는 긍정적 측면도 존재


◎ 종전 담보‧보증 중심의 규제체계에서 DSR 중심의 규제체계로 전환은 가계대출 시장에 큰 변화를 가져올 전망

- 그동안 금융회사 건전성 측면에서만 운용되던 가계대출 규제체계가 금융 선진국처럼 소비자보호 중심으로 전환 기대

위 발표 내용을 보면 과도한 가계대출로 문제가 생기는 국민이 없도록 사전에 관리한다는 내용입니다. 담보대출 건도 LTV 중심의 대출이 아니라 무조건 상환능력에 따라 소득구간별로 나누어서 대출을 해준다는 내용이죠.

하지만 과연 이 정책에서 가장 큰 피해를 보는 사람이 누굴까요? 올해 대출이 막혀서 내년에 내 집 마련을 계획 중인 실수요자들이 가장 큰 피해를 받지 않을까요?

현행 기준으로 계산기 두드려서 자금계획 세워놓고 내년 1월만 기다리고 있는데, 갑자기 이런 발표를 한다면 줄어드는 대출만큼 또 어딘가에서 돈을 마련해야 할 것입니다.

과도한 가계대출을 관리하여 국민들을 보호한다는 취지는 이해하지만 이런 극단적인 정책으로 규제를 한다면 피해는 결국 실수요자들이 보게 될 것입니다. (집값을 잡으라니까 대출을 잡고 있네요...)

 

 

 

 5. 차주 단위 DSR 계산에서 예외적으로 제외되는 대출 (중요!)

 

1. 분양주택에 대한 중도금 대출
2. 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
3. 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출 등
4. 서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림 론, 대학생‧청년 햇살론 등)
5. 3백만 원 이하 소액 신용대출(유가증권담보대출 포함)
6. 전세자금 대출(전세보증금 담보대출은 제외)
7. 주택연금(역모기지론)
8. 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출
9. 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부 정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
10. 보험계약대출
11. 상용차 금융
12. 예적금 담보대출
13. 할부‧리스 및 현금서비스

 6. “차주 단위 DSR 2단계 시행 전 분양”받은 사람들의 잔금대출 취급은?

 

• 차주 단위 DSR 2단계 시행일(‘22.1월) 이후 신규 취급된 대출은 2억 원 초과 시 원칙적으로 차주 단위 DSR 적용대상

 

• 다만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자 모집공고*가 있었다면 입주자 모집공고일 당시 규정을 적용

 

* 입주자 모집공고(분양은 입주자 모집공고 이후 실시)가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분 인가

* 차주 단위 DSR 적용대상

	21.7월 전	1단계(‘21.7월)	2단계(‘22.1월)	3단계(‘22.7월)
주담대	투기‧과열지구 9억원 초과 주택	①全 규제지역 6억원 초과 주택	총대출액 2억원 초과 (①/② 유지)	총대출액 1억원 초과 (①/② 폐지)
신용대출	연소득 8천초과 & 1억원 초과	②1억원 초과

 

• 이는 잔금대출 차주의 분양 당시 기대이익을 보호하기 위한 것으로, 이전 주담대 관련 규제 변경 시에도 계속 견지해왔던 방식

 

• 따라서, 차주 단위 DSR 2단계 시행 전 입주자 모집공고일 기준으로 분양받은 사람들이 잔금대출 취급 시, 총대출액이 2억 원을 초과하더라도 차주 단위 DSR 적용대상이 아님

 7. 앞으로 또 다른 대출 규제가 있을 수 있다? (Plan B)

 

- 발표 내용-

◎ 가계부채는 관련 규제 변화에도 영향을 받으나, 보다 근본적으로는 거시경제 여건, 자산시장 변화 등에 크게 영향 받음

- 따라서 관련 규제에 대한 예측가능성을 최대한 부여하면서, 대책의 강도와 시기는 탄력적으로 조절하는 것이 바람직,


◎ 이에 금융당국은 금번 대책과 연계하여 향후 추가로 시행할 수 있는 정책수단(Plan B)을 마련

◎ Plan B는 DSR 등 기존 제도의 효과성을 더욱 높이면서, 급증분야 및 규제 사각지대에 대한 추가 규제방안으로 구성

- Plan B의 세부내용은 향후 가계부채 증가 추이, 거시경제에 미치는 여건 등을 보아가며,

- 당시 정책수요에 가장 적합한 방식으로 구체화하여 추진할 계획

 

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오늘은 여러분들과 부린이의 관점으로 가계부채 관리방안 발표 (차주 단위 DSR 실행)을 알아보았습니다. 이것 외에도 많은 내용이 있지만 개인적으로 가장 중요하다고 생각하는 부분만 정리하였으니 도움되셨으면 좋겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

(첨부1)가계부채 관리 강화방안.hwp

0.16MB

(첨부2)가계부채 관리 강화방안 주요QA.hwp

0.11MB

 

 

 

 

가계부채-관리방안