투자와 실거주가 가능한 오피스텔 고르는 방법

요즘 부동산 때문에 스트레스로 밤잠 이루지 못하는 분들이 많이 계실 거라 생각합니다. 상승하는 집값은 단순히 오르는 가격만의 문제가 아니라 한 가정의 삶의 터전이 바뀐다는 것이고, 학교를 다니는 아이가 있다면 학교가 달라지고 친구와 멀어지는 가슴 아픈 일이 현실이 되는 것이 문제입니다. 다주택자가 나쁘고 무주택자가 피해자라는 단어는 아무 의미가 없습니다. 공급완화 정책이 아닌 정부의 수요 억제 정책으로 부동산 상승장은 앞으로 몇 년이 될지 아무도 모르는 상황이 되었습니다. 

 

앞으로 하락장이 올 수도 있습니다. 지금보다 아파트 가격이 떨어질 수 있습니다. 

하지만 내가 원하는 시기에 하락장이 오지 않고, 내가 원하는 만큼 가격조정이 없을 거라면 차라리 지금 사는 것이 좋지 않을까요?

 

거주하는 지역의 아파트는 구매하지 못해도 내가 지금 살고 있는 지역의 인프라를 그대로 누리면서 내 아이가 전학을 가지 않아도 되는 상황을 만들 수 있다면 좋은 선택이 아닐까요? 요즘 아파트 매수를 포기하고 오피스텔로 시선을 돌리는 분들이 많아졌습니다. 아파트 가격이 자고 일어나면 억 단위로 오르니 매수할 엄두가 안 나는 것이죠. 

 

오늘은 무주택자분들이 오피스텔을 구매한다면 어떤 방법과 기준을 정하고 접근해야 하는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

부린 이의 관점으로 이해하기 쉽도록 알려드리겠습니다.

 

 

 

 1. 아파트의 대체재가 돼야 한다.

 

원룸이나 복층의 오피스텔은 수요 대상이 전혀 다른 시장입니다. 적어도 아파트의 대체재가 되려면 투룸 이상의 주거용 오피스텔을 보는 것이 좋습니다. 나 혼자 사는 구조가 아닌 아이를 키우면서 거주가 가능한 '아파트와 비슷한 구조'를 가진 주거용 오피스텔을 선택해야 인근 아파트와 함께 시세 상승을 기대할 수 있게 됩니다. 이런 오피스텔 가격은 인근 아파트 시세와 같이 움직이기 때문에 수요가 탄탄하고 임대시장에서도 가장 인기가 많으니 투자자의 관점에서 매수해도 나쁘지 않습니다.

 

주거용 오피스텔의 매수를 반대하는 의견으로 오피스텔은 가격 상승이 없다는 점과 아파트에 비해 생활하는데 단점이 많다는 의견이 대부분입니다. 하지만 이번 상승장에서 모든 아파트가 올랐을까요? 뉴스에서 하루 종일 아파트가 신고가 찍었다는데 오르지 않은 아파트는 어떻게 된걸까요?

 

아파트나 오피스텔이나 가격이 안 오르는 이유는 오르지 않는 아파트와 오피스텔을 매수했기 때문입니다. 나 홀로 숲세권 아파트나 원룸 복층 오피스텔을 매수하고 오르길 기대하는 건 해당 물건이 강남 3구나 교통의 핵심지가 아니라면 시세 상승은 매우 매우 어렵습니다.

 

 

- 오피스텔 매수기준

 

1. 실거주 오피스텔을 고르는 첫 번째 기준은 거주하고자 하는 아파트의 희망 면적과 시세, 구조를 알아보고 그 기준을 가지고 오피스텔을 알아보도록 합니다.
2. 싸다고 아무거나 사게 되면 매도도 쉽지 않고 시세 상승효과도 볼 수 없으니 가치가 가격에 반영된 좋은 위치의 오피스텔을 매수합니다.
3. 매수하고자 하는 오피스텔의 전세가를 확인합니다. 전세가율이 높을수록 실수요가 많다는 뜻이기 때문에 매도 시 어려움이 없고, 임대를 주더라도 비교적 높은 시세로 빌려줄 수 있습니다.

 

지금부터 30대 가장이면서 아이 한 명을 키우는 신혼부부 입장이 되어 오피스텔을 알아보도록 하겠습니다. 거주 지역을 경기도 안양(평촌)으로 하고 예산은 5억 이하로 알아보도록 하겠습니다.

 

- 경기도 안양(평촌) 20평대 아파트 시세

 

평촌아파트

 

• 위 두 곳의 아파트는 도보로 평촌역 이용이 가능하고 인근에 초중고가 있어 아이 키우기 좋은 환경입니다. 가까운 곳에 대학병원이 있고 발달된 중심상권이 있어 실거주하기에 좋은 환경이라고 볼 수 있습니다. 하지만 가능한 예산인 5억으로는 많이 부족하군요. 해당 아파트에서 5억으로 살 수 있는 평수는 15평이라 와이프는 좀 더 넓으면 좋을 것 같다는 의견을 제시합니다. 몇 군데 알아봤지만 해당 지역에서는 5억으로 갈 수 있는 아파트가 별로 없는 것이 현실입니다.

 

• 눈을 돌려 실거주로 가능한 오피스텔을 알아보도록 합니다. 인근 평촌 중앙공원 인근에 위치한 평촌 아크로타워가 눈에 보이는군요. 인근 20평대 아파트와 비슷한 구조, 면적의 매물이 없는지 알아보도록 하겠습니다.

 

- 아파트 구조와 비슷한 오피스텔

 

평촌아크로타워

 

아래 지도를 보시면 아시겠지만 인근에 학교도 충분히 있어 아이가 초등학교에 들어가더라도 거주하기에는 큰 불편함이 없을 것 같습니다.

 

대중교통을 이용해서 출퇴근하는 저의 입장에서 가까운 곳에 지하철역이 2곳이나 있으니 직주근접에서도 좋은 위치로 보이고, 퇴근 후 저녁에는 가족들과 함께 공원에서 산책을 하며 하루의 피로감을 씻을 수 있는 점도 해당 물건의 장점이라 생각합니다.

 

외식과 쇼핑이 필요하다면 안양에서 가장 큰 상권인 범계에서 모두 해결이 가능하니 이 또한 플러스 요인으로 보입니다. 

 

평촌

 

가장 중요한 시세 상승폭을 보도록 합니다. 아래 빨간 네모칸의 시세가 해당 오피스텔의 상승폭입니다.

구조와 평수가 비슷한 인근 아파트의 시세 상승을 잘 따라가는 것으로 보이며, 이 시세 상승을 풀어서 얘기하자면 이 지역에서 거주하는 실 수요자들이 해당 오피스텔을 아파트의 대체재로 선택했다는 뜻으로도 해석할 수 있습니다.

실수요가 많다는 뜻이죠.

 

시세

 

수요는 가격에 반영이 되고, 가격은 시장에서 정해지는 것이니, 선택하고자 하는 부동산의 가격을 받아들이고 상승의 원인을 찾는 노력을 해야 시야가 넓어질 수 있습니다.

 

"이런 게 왜 이 가격이야! 말도 안 돼!"라는 생각은 시야를 좁게 만들고 시장을 부정하는 생각이니, 이런 생각은 내 집 마련이든 부동산 투자든 절대 도움이 되지 않습니다.  

 

 

 

 

 

2. 지역의 인프라를 공유할 수 있어야 한다.(근접성)

 

 

인프라

• 지도를 보시면 아시겠지만 오피스텔 인근에는 모두 아파트 단지로 구성되어있으며, 인근 아파트 주변에는 초중고가 골고루 분포되어있어 아이의 학교 진학에는 어려움이 없을 것 같습니다. 지도 좌측에는 전국에서 유명한 상권인 범계역 상권(롯데백화점)이 있고, 우측에는 한림대학병원과 평촌역 상권이 있어 사람들이 중요하게 생각하는 쇼핑, 외식, 의료, 학군 등 모든 것이 갖춰져 있다고 볼 수 있습니다. 즉 주위 아파트 단지가 누리는 인프라를 동일하게 누릴 수 있는 오피스텔을 매수하는 게 가장 좋다고 볼 수 있습니다.

 

학군

• 평촌이 전국에서 유명한 이유는 학군으로 볼 수 있습니다. 해당 오피스텔에서 평촌학원가는 도보로 10분에서 15분이면 이용이 가능하고 학업성취도가 우수한 귀인중학교와 평촌중학교도 인근에 있어 학군이 우수하다고 볼 수 있습니다.

 

교통

• 범계역과 평촌역이 도보 10분 거리에 있으며, 평촌 학원가를 지나 평촌 ic를 이용하면 서초, 판교, 일산, 시흥 등을 바로 이동할 수 있기 때문에 자가용을 이용한 출퇴근과 서울 접근성이 상당히 편리하다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 3. 해당 지역에서 중심이 되는 교통망을 이용할 수 있어야 한다.

 

 

교통

• 교통은 위에서 말씀드렸듯이 범계역과 평촌역이 있어서 상당히 좋은 위치라고 말씀드렸습니다. 하지만 한 가지 빠진 게 인덕원역 GTX입니다. 인덕원역은 평촌역에서 한정거장이라 GTX 수혜지역이라고 봐도 무방합니다. 지하철 한정거장, 버스 10분 안쪽은 모두 누릴 수 있는 강력한 호재라고 볼 수 있기 때문에 GTX는 지역적인 호재라고 볼 수 있습니다. 인덕원역에는 GTX만 있는 게 아니죠? 월판선과 인동 선도 있습니다. 아직 개통까지는 시간이 좀 걸리겠지만 기대할 수 있는 호재이죠.

 

역세권

• 역세권의 호재를 보면서 투자를 하는 것은 기본이지만 여유가 되지 않아 호재가 있는 메인 지역에 들어가기 어려울 경우에는, 메인 지역을 기준으로 지하철역 앞뒤로 한정거장 버스 10분 이내의 지역을 투자관점으로 보는 것도 나쁘지 않은 선택입니다. 핵심지역에서 대장 단지를 위주로 시세 상승이 시작되면 시간과 상승폭이 문제이지 기다리면 인근 아파트(주거용 오피스텔)도 상승효과를 기대할 수 있기 때문입니다. 

 

상승의 원리

• 이 원리를 보시기 좋은 장소가 시흥시청역 과 장곡역(예정)입니다. 시흥시청역은 현재 서해선만 지나가고 있지만 몇 년 후에는 월판선과 신안산선이 예정되어있어 시흥의 중심으로 커나가고 있는 곳이죠. 바로 이러한 곳이 중심이 되는 역이라 볼 수 있습니다. 하지만 투자하기 좋고 꾸준한 상승이 기대되는 이유로 수요가 많기 때문에 많은 투자금이 필요할 수 있어 부담이 되는 곳이기도 합니다. 이럴 때는 월판선 시흥시청역에서 한정거장 뒤인 장곡역(신설역)을 투자 포인트로 잡는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 상대적으로 적은 금액으로 진입이 가능하면서 시흥시청역 인근의 아파트와 함께 시세 상승을 기대할 수 있기 때문이죠. 궁금하신 분들은 장곡역 예정지와 시흥시청역 인근의 아파트 단지 시세를 월별로 나누어서 비교해보시면 이해가 되실 겁니다. 

 

 

구축 2개 단지 비교 (장곡 역 인근과 시흥 시청역 인근)

 

https://hogangnono.com/apt/65K7a/0/7

'장현동 새재마을대동,청구'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노

https://hogangnono.com/apt/65Vba/0/0

'장곡동 진말마을삼환한진'의 실거래가, 시세, 매물, 주변정보 | 아파트는 호갱노노

 

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오늘은 여러분들과 투자와 실거주가 가능한 오피스텔을 구하는 방법에 대하여 말씀드렸습니다. 내용을 이해하기 쉽도록 최대한 간단하게 말씀드렸는데 어떻게 보셨나요? 위 내용은 주거용 오피스텔을 고를 때 기본이 되는 기준이니 알아두시면 좋을 것 같습니다.

 

정보를 알았는데 막상 매수하려니 겁이 난다고요?

 

아파트든 오피스텔이든 막상 부동산 매수를 하려면 겁이 나는 게 당연합니다. 만약 내가 산 가격보다 떨어지면 어쩌지? 나중에 이거 안 팔리면 어쩌지? 이런 심리는 '공부'로 커버가 가능합니다. 공부로 '겁'을 죽이세요. 공부를 계속해도 겁이 나면 그 겁이 죽을 때까지 공부하세요.

 

공부할 자료는 제가 꾸준하게 올려드리겠습니다.

 

다음에도 부린 이의 관점으로 부동산 정보를 알아보도록 하겠습니다.

감사합니다.

 

 

부동산 경매도 많이 읽어주세요!

 

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