부동산 경매 권리분석 (대항력)

안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.

이번 시간은 부동산 경매 권리분석의 첫 시간 '대항력' 시간입니다. 제가 올리는 부동산 경매 강의를 처음 보신다면 이전에 올린 '부동산 경매 첫걸음' 내용을 읽고 오시는 걸 추천드립니다.

부동산 경매를 독학으로 공부하시는 분들이 가장 어렵다고 느끼는 부분은 바로 '권리분석'일 겁니다. 바로 부동산 경매의 시작이자 모든 문제의 답인 '권리분석'을 이해하지 못한다면, 부동산 경매를 공부하는 건 불가능에 가깝습니다.

오늘부터 여러분들과 권리분석에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 최대한 쉽고 어렵지 않게 알려드릴 테니 가벼운 마음으로 천천히 따라오시기 바랍니다.

오늘은 지난 시간 부동산 경매 첫걸음에 이어서 권리분석이 무엇인지 알아보겠습니다.

권리분석은 다뤄야 할 내용이 아주 많습니다. 권리 분석은 부동산 경매의 시작과 끝이라 말해도 과언이 아닙니다.

부동산 경매에서는 아주 작은 실수도 절대 해서는 안 됩니다. 조그마한 실수로 나의 소중한 투자금을 잃을 수 있기 때문입니다.

투자금을 잃는가는 건 나의 시간을 잃는 것과 같다는 것을 꼭 명심하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 경매 권리분석 첫 시간 대항력이 무엇인지 알아보겠습니다.

대항력이란 나라에서 임차인의 권리와 자산을 스스로 지킬 수 있는 힘을 주었다고 생각하시면 됩니다.

이미 유효하게 성립한 권리관계를 제3자가 부인하는 경우에 그 부인을 물리칠 수 없는 법률상의 권능을 대항력이라고 한다. 즉 일단 성립한 권리관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘이다.

-출처- 네이버 지식백과

대항력의 조건을 알아보겠습니다.

첫 번째, 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 점유가 풀리면 대항력이 풀리기 때문에 반드시 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다.
두 번째, 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 인정됩니다. 계약자 본인이 임대차 계약한 부동산에 전입이 불가능한 경우 대항력을 갖추기 위해선 배우자나 자녀등 가족의 명의를 이용해 전입해야 합니다.
세 번째, 주민등록이 공부 상의 표시와 일치해야 합니다.
네 번째, 다가구주택은 지번까지만 기재해도 인정됩니다.
다섯 번째, 다세대주택은 지번과 동, 호수까지 정확하게 기재해야 인정됩니다.

대항력의 기본 조건인 점유란?

대항력을 인정받기 위해서는 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 점유는 실질적으로 해당 부동산에 대하여 사용할 권리를 행사하는 방법이며, 동시에 물건을 지배하고 있는 것을 말합니다.

점유의 효력인 이삿짐을 옮기거나 임대인에게 임차주택의 열쇠를 받는 경우도 인도로 인정합니다.

대항력의 조건 주민등록이란?

주민등록은 해당 부동산의 임대차 계약의 존재를 누구에게나 정확하게 알릴 수 있는 방법입니다. 임차인의 본인뿐만 아니라 배우자나 자녀의 주민등록도 대항력의 요건으로 성립됩니다.

이때 가족은 임차인과 세대를 같이 하면서 임대차 계약이 성립된 주택에서 거주하는 동거 가족을 말합니다.

공부상의 일치는 대항력의 성립에 있어 기본으로 체크해야 합니다.

공부 상의 지번과 주민등록 지번이 일치하지 않는다면 대항력이 인정되지 않습니다. 다가구 주택은 단독주택에 해당되므로 주민등록 시 해당 지번까지만 기재해도 상관없습니다.

하지만 공동주택은(아파트, 다세대 빌라) 지번 외에 동, 호수도 반드시 기재해야 대항력이 성립됩니다. 만약 동, 호수가 다르다면 대항력이 성립되지 않습니다.

오늘은 부동산 경매 권리분석의 첫 시간 '대항력'이 무엇인지 알아보았습니다. 읽다 보면 이해가 가지 않는 부분이 있을 수 있습니다. 댓글을 남겨주시면 자세하게 설명드리겠습니다.

다음시간에도 부동산 경매 권리분석 '대항력'을 계속 이어가겠습니다.

지금까지 읽어주셔서 감사드립니다.

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