부동산 경매 권리분석 (대항력_2편)

부동산 경매 권리분석 (대항력_2편)

 
안녕하세요. 시간 없는 직장인입니다.
 
 이번 시간은 지난 시간 '부동산 경매 권리 분석 대항력 1편'에 이어서 대항력이 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 지난 시간 대항력의 조건을 보고 오시면 강의를 따라오는데 많은 도움이 되실 겁니다. 
 
 핵심만! 포인트만! 콕콕 찍어서 알려드릴 테니 이 내용에 더하거나 뺄 것도 없이 그대로 외우시면 됩니다. 그래도 뭔가 부족해~라는 생각이 들면 나중에 책이나 강의를 이용해 개인적으로 공부하시면 됩니다. 그때가 되면 어려웠던 용어도 알 테고, 부동산 경매에 대한 개념도 있을 테니 혼자 공부하는 게 어렵지는 않을 겁니다. 
 
2024.06.04 - [부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매 권리분석 (대항력)

부동산 경매 권리분석 (대항력)

 
 
 도움이 되지 않는 서론은 그만하고 바로 강의를 시작하겠습니다.
 
 
 

  그래서 도대체 대항력이 뭔데? 알기 쉽게 말해봐!

 

대항력이란?

 
 부동산 경매를 하다 보면 가장 먼저 듣는 말은 '권리 분석'과 '대항력'입니다. 부동산 경매에 있어서 가장 중요하고 가장 기본적으로 할 줄 알아야 하는 것이 '권리 분석'이고, 그 권리 분석을 잘하기 위해서는 필수적으로 대항력이 있는지 없는지 잘 볼 줄 알아야 합니다. 
 
 대항력이 있는 임차인은 기본적으로 '내가 물어줄 돈'이 있다고 생각하는 게 좋습니다. 물론 배당신청을 하여 낙찰가에서 전부 받아 가는 경우도 있지만 해당 경우는 다음 시간에 천천히 알려드리겠습니다. 
 
 일단 오늘은 대항력이란 게 무엇인지 기본적으로 배우는 시간이기 때문에, 대항력이 있으면 물어줄 돈이 있다! 라고 외우시기 바랍니다.
 
 그렇다면 대항력이 없는 임차인은 어떻게 될까요? 당연히 낙찰자는 물어줄 돈이 없다고 생각하시면 됩니다. 대항력이 없다는 건 점유자는 낙찰자에게 어떠한 권리도 행사할 수 없다는 뜻이며, 자신의 보증금 역시 아무런 보호를 받지 못한다고 생각하시면 됩니다.
 

 

  그런 말은 이미 인터넷에 많이 있잖아. 잘 모르니까 쉽게 말해봐!

 
 
알겠습니다. 가장 먼저 대항력이 인정되는 사례를 그림으로 보겠습니다.

대항력_성립

 
 우리는 지난 시간에 대항력의 조건에 대하여 알아보았습니다. 모르시는 분을 위해 간단하게 다시 정리합니다. 
 

대항력의 조건

1. 주택의 인도(점유) 등기부상 선순위!
2. 임차인의 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 인정
3. 주민등록이 공부 상의 표시와 일치해야 함
4. 다가구주택은 지번만 기재해도 인정
5. 다세대주택은 지번과 동, 호수까지 정확히 기재해야 인정

 
 한 가지 그림을 보면서 대항력을 설명해 드리겠습니다. 2021년 3월 2일 직장인씨가 임대차 계약을 통해 전입을 했습니다. 하지만 임대인이 2022년 2월 3일에 A은행에서 1억의 근저당을 설정하고 주담대를 받았습니다. 
 
직장인씨의 보증금은 안전할까요? 만약 임대인이 대출을 갚지 않아 경매가 진행되면 직장인씨의 보증금은 어떻게 될까요?
 

결론은 직장인씨의 보증금은 안전하다!입니다. 

 
 2022년 2월 3일에 A은행에서 1억의 근저당을 설정하였지만, 2021년 3월 2일 직장인씨가 이미 전입을 먼저 하였기 때문에 경매가 진행되더라도 직장인씨의 보증금은 전액 받을 수 있습니다. 낙찰금액이 보증금보다 적을 경우에 차액을 뺀 나머지금액은 낙찰자에게 받고 나가면 끝입니다. 
 
이번에는 대항력이 성립되지 않는 경우를 보겠습니다.

대항력_없음

 
 임대인은 2022년 1월 10일 A 은행에서 1억의 근저당을 설정하고 대출받고 1달 뒤 2022년 2월 3일 직장인씨와 임대차 계약을 맺었습니다. 우리 직장인씨의 보증금은 어떻게 될까요? 법으로 보호받을 수 있을까요?
 

결론은 법의 보호를 받을 수 없다!입니다.

 
 
왜 받을 수 없을까요?
 
 대항력의 조건인 주택의 '점유'를 하더라도 이미 선순위 근저당이 있기 때문에, 경매가 진행될 시 직장인씨의 보증금보다 A 은행의 근저당 1억이 우선순위가 되기 때문입니다. 나의 전입은 무조건 등기부상 선순위가 돼야 합니다. 
 
먼저 올려드린 강의 '부동산 경매 첫걸음' 말소기준권리가 등기부상에 존재한다면 절대 임대차 계약을 해서는 안됩니다.
 
2024.05.31 - [부린이의 부동산 경매] - 부동산 경매 첫걸음 3편 (말소기준권리)

부동산 경매 첫걸음 3편 (말소기준권리)

 
 물론 상황에 따라 보증금을 받을 수 있는 경우가 있습니다. 하지만 상황을 지금 말해봐야 이제 경매를 시작하는 우리들은 이해를 할 수 없습니다. 다양한 실제 사례를 보면서 공부하다 보면 부족한 퍼즐은 하나씩 맞춰질 겁니다.
 
 
 

  그럼 오늘 결론은 뭐야?

 
 

말소기준권리보다 전입 일자가 느리면 대항력이 없다!
말소기준권리보다 전입 일자가 빠르면 대항력이 있다!

 
 
 
 대항력이 있든 없든 우리는 따지지 말고 권리 분석 잘 공부해서 실수 없이 낙찰받으면 된다! 이겁니다. 대항력이 있으면 보증금을 처리해 주면 되고, 대항력이 없으면 그냥 명도 하면 되는 것입니다. 
 
 두려움은 잘 모르기 때문에 생기는 것입니다. 경험은 누구나 없습니다. 태어날 때부터 경매한 사람 있나요? 부동산 경매는 누구든 할 수 있고 누구나 하고 있습니다.
 
일반적인 물건은 충분히 낙찰받을 수 있도록 제가 알려드리겠습니다. 
 
다음시간에는 위 내용을 가지고 실제물건을 이용해 '대항력'을 알아보겠습니다.
 
지금까지 읽어주셔서 감사드립니다. 
 

 
아래 강의는 꼭 보시기 바랍니다!
2021.03.10 - [부린이의 부동산 정보] - 부동산 등기부등본 보는 법

부동산 등기부등본 보는 법