아파트 전세시장이 무너집니다.

아파트 전세시장이 무너집니다.

그동안 전문가들이 예고했던 임대차 3 법의 부작용이 나타나기 시작했습니다.
이미 대다수의 아파트 전세가는 3년 전 매매가와 비슷하거나 그 이상이 된 상황입니다. 무엇이 문제였을까요?
시장을 임의적으로 통제한 정부의 책임일까요? 아니면 투기세력들에 의한 전세가의 왜곡인가요?

1. 드디어 올 것이 왔나?

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004603775?sid=101&lfrom=kakao

5억이던 전셋값이 12억 됐다…"어쩌나" 세입자들 '발동동'

서울 송파구 가락동 '헬리오 시티' 전용 84㎡에 3년째 전세로 살고 있는 김 모 씨는 이사 갈 집을 고르다가 결국 반전세로 마음을 틀었다. 9510가구에 달하는 헬리오 시티는 2018년 12월 준공된 아파트로 3년 전만 해도 전세금이 최저 4억 원대까지 형성됐던 단지였다.

- 기사 내용 中 -

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2021/09/880775/

”3년전 매매가로 이젠 전세도 겨우…그때 샀어야했는데”

수도권(서울·경기·인천) 아파트 전셋값이 3년 반 전 매맷값과 수준으로 올라왔다.

13일 KB국민은행 월간 주택 가격 동향 시계열 통계에 따르면 수도권 아파트의 평균 전셋값은 지난달 4억 4156만 원으로 집계됐다. 이는 2018년 1월 당시 수도권 아파트 평균 매매가(4억 4067만 원)와 약 100만 원 차이다.

- 기사 내용 中 -

위 기사 내용이 서울의 아파트로만 한정된 내용일까요? 전세가율이 가장 가파르게 오른 경기도 시흥을 빼면 서운하겠죠.

같은 기간 시흥시의 아파트 전셋값은 22.14%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 일례로 시흥시 정왕동 영남아파트 6차 전용 59.99㎡는 지난달 7일 역대 최고가인 3억 1000만 원(10층)에 전세계약이 체결됐는데 이는 지난 7월 같은 주택형의 3층과 4층 매매가인 2억 9500만 원, 2억 9800만 원보다 높은 수준이다.

- 기사 내용中 -

 

시흥-전세

정왕동 영남아파트 6차

• 2018년 9월 ( 매매가 : 2억 300 / 전세가 : 1억 5,500 )
• 2021년 9월 ( 매매가 : 3억 5,375 / 전세가 : 2억 5,300 )

배곧 sk뷰

• 2018년 9월 ( 매매가 : 4억 3,767 / 전세가 : 2억 7,500 )
• 2021년 9월 ( 매매가 : 8억 6,350 / 전세가 : 5억 2,000 )

 

2. 거침없는 전세시장 잡을 방법은 없나?

아파트 전세시장의 가파른 상승은 시장을 역행하는 임대차 3 법이 가장 큰 문제이고, 그다음이 공급 부족과 화폐가치 하락에 의한 인플레이션이 원인이라고 볼 수 있습니다. 인플레이션은 다음에 자세히 다뤄보도록 하고, 오늘은 정부의 과도한 시장개입으로 볼 수 있는 임대차 3 법을 포인트로 잡겠습니다.

원래 전세시장은 최초 2년 계약 후 만기일이 다가오면 임대인과 임차인의 협상으로 재계약 여부를 결정했습니다. 임차인은 임대차 보호법으로 보호를 받고, 전월세 시세는 자유로운 시장경제에 맡기는 분위기였죠. 하지만 이번 정부는 전월세 시장에 직접 개입하면서 가만히 두면 알아서 잘 돌아가는 임대시장을 박살 내버렸습니다.

임대사업자의 의무였던 전월세 상한제를 모든 임대인에게 적용시키고, 계약갱신청구권으로 4년 동안 임대료 인상을 불가능하게 만들었으니 전월세 시장이 가파르게 상승하는 것은 불 보듯 뻔한 것이었습니다. 공급과 투트랙으로 진행을 했더라면 전월세 시장은 안정이 될 수도 있었으나, 공급은 틀어막고 규제만 계속하니 가격은 끝없이 왜곡되고 있는 것이죠.

임대인에게는 과도한 의무와 징벌적 세금을, 임차인에게는 전혀 도움이 되지 않는 그럴싸한 혜택(?)을 주면서 결과적으로 임차인들을 전세난민으로 만들어버렸습니다. 다주택자가 나쁘다고 때리고, 임대사업자가 나쁘다고 때리고, 이래도 집값이 잡히지 않으니 이제는 실수요자를 때리고 있는 상황입니다.

• 전세시장을 안정시켜달라니까 전세를 아예 없애버리고, 이제는 월세를 독려하고 있는 게 현실입니다.

https://www.ytn.co.kr/_ln/0102_202109121609198198

서울 아파트 10채 중 4채 '반전세'...'전세의 월세화' 가속

전세시장이 안정화되려면 공급을 해야 합니다.

• 임대사업자 부활 (전월세 물량이 살아납니다.)
• 양도소득세 완화 (시장에 매물이 나오도록 해야 합니다. 세금으로 때리는 정책은 매물을 잠기게만 할 뿐입니다.)
• 분양가 상한제 폐지 (신규 공급을 위해서 꼭 필요합니다.)
• 실거주 의무 폐지 (신규 분양)
• 임대차 3 법 폐지
• 재건축 초과이익 환수제 폐지

이 모든 내용의 정책을 백지화한다면 그래도 지금보다는 좋아지지 않을까요? 정부의 과도한 시장개입으로 가격이 왜곡되었으니 지금까지 했던 것과 반대로만 하면 되는 것이죠.

3. 빌라 시장도 무너집니다.

https://www.fnnews.com/news/202109140842087485

월세 60만원...아파트 아니고 빌라 값입니다

https://www.fnnews.com/news/202109080828060665

살 곳 없는 서울... 빌라 지하층도 '전세 1억'

아파트에서 밀려나면 어디로 가야 할까요? 나 홀로 아파트나 오피스텔, 주택, 빌라 등으로 점점 밀리고 밀려서 못난이 물건을 매수하고 하락장을 맞이하면 어떻게 될까요? 장담하는데 이번 상승장이 끝나면 피눈물 흘리는 분들 많이 계실 겁니다. 부동산 매수에 있어 마인드가 부족하고 의지가 어중간하면 그냥 매수하지 않는 것도 좋은 선택이라고 말씀드리고 싶습니다.

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계약갱신 청구권이 끝나는 내년이 더욱 두렵습니다. 얼마나 오를까요? 얼마나 밀려날까요? 대출도 규제하고, 사지도 말고, 팔지도 말고, 세금은 내라?

주택을 소유하지 않으신 세입자분들은 지금 거주하는 지역의 전월세 시세를 미리 파악하셔서 계약 만기까지 기다리는 게 좋을지, 아니면 기다리지 않고 미리 옮기는 게 좋을지 고민해 보시는 것도 좋을 것 같습니다. 내년 전월세 시장은 더욱 암담하니까요..

 

전월세 시장 안정화 대책

전월세 시장 안정화 대책

 

현 정부의 부동산 정책 설계자

현 정부의 부동산 정책 설계자