계약 갱신 청구권 완벽하게 알려드립니다

계약 갱신 청구권 완벽하게 알려드립니다

요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 논쟁이 임대차 3 법에 있는 '계약 갱신 청구권'일 것입니다. 오늘은 무슨 생각으로 만들었는지 모르는 희대의 악법(?) '임대차 3 법' 중 계약 갱신 청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 1. 계약 갱신 청구권이란?

 

 

정부는 임차인을 보호한다는 취지로 전월세 (신고제ㆍ전월세 상한제ㆍ계약 갱신 청구권) 등을 주된 내용으로 하는 '주택임대차 보호법' 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 가장 중요한 내용인 전월세 상한제와 계약 갱신 청구권을 담고 있는 주택임대차 보호법은 2020년 7월 30일에 통과되어 바로 다음날 31일 국무회의를 통과하면서 바로 시행되었습니다.

 

계약 갱신 청구권에 대한 주된 내용으로는 임차인에게 최초 계약된 2년의 전월세 기간에서 1번 더 계약을 갱신할 수 있는 권리를 주는 것입니다. 이때 임대인은 개정된 주택임대차 보호법에 명시된 '전월세 상한제'로 인하여 임차인에게 보증금을 5% 이상 증액하지 못하게 되었습니다.

 

위 내용을 토대로 생각해본다면 개정된 주택임대차 보호법은 서민의 주거환경을 안정시키기 위한 법이라고 생각할 수 있습니다. 

 

 

 

2. 계약 갱신 청구권의 권리

 

 

계약 갱신 청구권의 권리는 임차인이 희망하는 경우 1번 더 임대차 계약이 연장되는 것입니다. 쉽게 2+2가 되는 것이죠. 계약 갱신 청구권에 따라 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신을 요구하게 되면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

• 계약 갱신 청구권은 몇 번이나 사용할 수 있나요?

임차인은 계약 갱신 청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 또한 묵시적 갱신으로 임대차 계약이 연장되었다면, 해당 내용은 계약 갱신 청구권을 사용했다고 볼 수 없으므로 묵시적 갱신이(2년) 끝나고 난 뒤 임대인에게 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다.  

 

 

• 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있나요?

임대인은 임차인에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
   • 가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   • 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   • 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

• 임대인이 거짓으로 계약 갱신 청구권을 거절할 경우?

임차인이 요구한 계약 갱신 청구권을 임대인이 실거주 목적으로 거부하게 된다면 계약 갱신 청구권을 정당한 권리로 거절할 수 있는 사유입니다. 하지만 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제삼자에게 주택을 다시 임대할 경우 김대인은 갱신거절로 피해를 입은 임차인에게 손해를 배상하도록 하였습니다. (실거주 안 하고 다시 임대를 놓을 경우)

 

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산 월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액.

 

환산 월차임 계산하는 방법

https://www.youtube.com/watch?v=mnr9wd4L1dM 

환산월차임

 

5분짜리 영상이니 끝까지 시청해주세요. 별로 어렵지 않습니다.

 

 

 

 

 

 3. 부린이의 계약 갱신 청구권 Q&A

 

 

Q : 전세 끼고 아파트를 매수하고 싶습니다. 매수하려는 아파트에는 세입자가 살고 있는데 만기일이 2021년 12월 25일입니다. 매수하고 실거주 가능할까요? (매수날짜 2021년 9월 25일)

 

A : 거주하고 있는 세입자가 전 소유주한테 계약 갱신 청구권을 사용한 상태라면 임대인이(소유권자)가 바뀌더라도 기존의 계약 갱신 청구권은 유효합니다. 계약 갱신 청구권 사용 기간인 만기일 6개월 전에서 2개월 전의 매물을 부득이 매수하게 된다면 세입자가 계약 갱신 청구권을 사용하지 않는다는 증거를 문서나 녹음으로 꼭 남겨놔야 합니다.

 

만약 세입자가 말을 바꿔서 계약 갱신 청구권을 사용하더라도 매수 당시 세입자가 계약 갱신 청구를 사용하지 않는다는 내용의 증거가 있다면 세입자의 갱신권은 법적인 효력이 없습니다.

의사 번복은 효력이 없다는 정부의 유권해석이 있습니다.

임대인의 갱신거절 사유 가운데 하나인 제9호 "그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우"에 해당되는 내용입니다.

 

 

Q : 전세 끼고 아파트를 매수한다면 어떤 방법이 가장 좋을까요?

 

A : 세입자의 전월세 만기일 6개월 전까지 등기이전이 가능한 물건을 매수해야 합니다. 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있는 기간인 만기일 6개월 전까지 임대인의 지위를(등기이전 완료) 승계받아 실거주한다는 내용을 세입자에게 전달하게 되면, 임차인의 계약 갱신 청구권을 거부할 수 있게 됩니다. 주택임대차 보호법에 명시되어있는 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우)에 해당되므로 정당한 거절 사유로 볼 수 있습니다.

 

 

Q : 세입자에게 계약 갱신 청구권을 거부하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

 

A : 전화, 문자, 내용증명으로 실거주 의사를 전달해야 합니다. 세 가지 방법 모두 사용하셔도 되고 문자로 전달해도 상관없습니다. 어떤 식으로 전달을 하던 임대차 계약 종료 직후 해당 주소지에 실거주한다는 의사와 임대차 존속기간을 연장할 의사가 없다는 점을 확실하게 명시해야 합니다. 가장 확실한 건 세 가지 방법 모두 사용하는 것입니다. 전화로 먼저 통화하고 해당 내용을 문자로 발송하고, 마지막으로 내용증명을 보내는 것입니다. 

 

 

Q : 집주인이 실거주한다는 의사를 전달받았습니다. 더 살고 싶은데 방법이 없을까요? (시세를 올리기 위한 실거주 목적 거부일 경우)

 

A : 앞으로 임대차 시장에서 벌어질 가장 큰 문제가 이것입니다. 이 문제는 방법이 없습니다. 임대차 3 법을 머리에서 지우고 임대인에게 부탁을 해야 합니다. 이사를 갈 수 있는 상황이 아니라면 임대인에게 시세대로 전월세를 올려준다는 의사를 전달하고 재계약하는 것이 가장 좋은 방법입니다. (시세가 올라도 너무 올랐습니다....) 

 

 

Q : 계약 갱신 청구권(임대차 3 법)은 임차인을 보호하는 게 맞는 건가요?

 

A : 임대차 3 법은 임차인의 보호가 목적이지만 현실은 정 반대의 상황입니다. 임대차 3 법의 부작용으로 전월세 시장까지 자극을 주게 되면서 아파트의 매매 가격이 더욱 힘차게(?) 올라가게 되는 악순환의 고리가 시작된 것입니다.

 

매매가 5억 원 전세 3억 원의 아파트가 있다고 예를 들겠습니다. 임대차 3 법으로 4년 동안 임대료가 동결이니 집주인들은 4년 치를 한 번에 올리려고 할 것입니다. 그렇게 3억 원의 전세가 4억이 넘어버리게 되면 매매 가격이 그대로 있을 수 있을까요? 전세 가격이 아파트의 매매가를 위로 올리고, 위로 올라간 매매 가격은 또다시 전세 가격을 끌고 올라가는 상황이 돼버린 것입니다. (가격 상승의 원인은 여러 가지가 있습니다. 임대차 3 법은 가격 상승의 원인 중 하나입니다.)

 

끝도 없이 계속 오르는 전월세 가격을 감당하지 못하면 임차인 분들은 전월세 난민이 되는 것이죠.

빠른 시일 내에 신규 공급이 된다면 전월세 시장이 안정될 수 있지만, 당분간 서울의 신규 아파트 공급은 가뭄인 상황이라 전월세 시장의 안정은 당분간 어려울 것 같습니다. 

 

임대차 3 법은 반드시 손봐야 합니다. (제 생각으로는 그냥 쓰레기통에....)

 

 

http://www.sjsori.com/news/articleView.html?idxno=53011 

“계약갱신청구권 사용한다니 집주인이 들어온다네요” - 세종의소리

https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0000760391?sid=001 

[단독] 법원, 임대차 계약갱신권 분쟁 “국토부 해석 따를게 못 된다” 쓴소리...엇갈린 판결 또

위 두 가지 뉴스는 꼭 읽어보시길 바랍니다. 

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오늘은 계약 갱신 청구권에 대하여 알아보았습니다. 다가오는 가을 이사철과 내년 봄 이사철이 전월세 혼돈의 시장이 될듯합니다. 무주택자 분들은 이 혼란의 파도를 잘 견디시면서 끝까지 버티셔야 돌아오는 기회를 잡을 수 있습니다.

 

너무 조급하게 생각 마시고 꾸준하게 공부하시면 보이지 않던 '기회'가 내 눈앞에 나타날 수 있습니다. 절대 포기하지 마세요.

 

다음에도 알아두면 쓸모 있는 부동산 정보로 찾아뵙겠습니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

계약 갱신 청구권 내용증명 양식(거부, 갱신)

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내용증명 보내는 방법

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