전월세 시장 안정화 대책

드디어 정부에서 전월세 시장의 심각성을 느끼고 특단의 대책을 내놓는다고 합니다. 지금 정부에서 언론을 통해 내보이고 있는 대책들은 공급과 규제의 두 가지 카드인데, 과연 이 카드로 전월세 시장의 안정이 찾아올지 부린이의 관점으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 1. 단기간 공급 확대 (도시형 생활주택, 오피스텔 등)

 

정부가 다가오는 전월세 시장의 심각성을 알았는지 규제완화 카드를 들었습니다. 아파트는 공급하는데 시간이 걸리니 당장 짧은 시간에 공급할 수 있는 非아파트만 규제를 완화할 계획입니다. 

 

非아파트 규제 완화

"非아파트 규제 푼다지만"...공급효과보다 투기유발·난개발 '우려'

◆ 규제완화 기대감에 분양가 상승·난개발 가속화

주택공급 효과는 떨어지고 투기 바람과 난개발이 우려된다는 지적도 나온다.
최근에도 아파트 규제가 강화되자 부동산 유동자금이 비아파트 상품에 몰려들고 있다. 분양가 상한제 적용을 받지 않아 분양가가 웬만한 아파트를 웃돌지만 오피스텔은 아파트와 달리 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있고 오피스로 사용할 경우 주택수에 포함되지 않는 장점이 있다.

수요가 몰리자 청약 경쟁률이 수백 대 일이 넘는 경우가 속출하고 있다. 이달 공급한 '대구역 자이 더 스타'는 총 5만 5982명이 몰려 평균 경쟁률은 691.1대 1을 기록했다. 경기 광명시에 짓는 오피스텔 '광명 퍼스트 스위첸'은 평균 36.7대 1을 나타냈고 지난달 청약한 부산 해운대구 중동 '해운대 라센트 스위첸'은 82.4대 1로 마감됐다.

- 기사 내용 中 -

 

 

난개발 등 부작용 우려도

'집값 잡기' 다급한 정부…非아파트 규제 푼다

 

부동산 전문가들은 규제 완화를 긍정적으로 평가하면서도 비아파트 시장에 나타날 수 있는 부작용을 경계했다. 도시형 생활주택과 오피스텔은 청약통장이 필요 없고 분양가 규제도 받지 않아 투기 수요가 몰릴 수 있다. 주차난 및 교통 혼잡 등을 우려하는 목소리도 있다.

한편 정부는 공유형 주거서비스로 주택을 공급할 수 있도록 제도를 신설하기로 했다. 기숙사 등 독립된 주거형태를 갖추지 못한 주택을 민간사업자가 제공하기 위한 기준이 없다는 지적에 따른 것이다. 다만 공유형 주거서비스는 등록 임대 사업자만 할 수 있도록 할 계획이다.

- 기사 내용 中 -

 

도시형 생활주택과 오피스텔은 분양가 상한제 적용대상이 아니기 때문에, 수요가 넘치는 현재 시장에서 건설사는 분양가를 최대로 올릴 것입니다. 정부는 당장 공급할 방법이 없기 때문에 非아파트만 규제를 완화해서 수요를 분산하려고 하지만 결국 이 대책은 엄청난 부작용만 남기고 결국 실수요자들을 울리게 될 것입니다.

 

• 신규로 공급되는 도시형 생활주택과 오피스텔의 분양 가격이 오르게 되면 무엇이 문제일까요? 

 

1. 非아파트 시장 전체가 들썩이게 되면서 인근 도생/오피 시장이 주위의 신규 분양가를 따라가게 될 것입니다.
2. 非아파트 시장이 가파른 상승세를 나타나면서 인근 소형 아파트의 가격이 상대적으로 저렴해 보이기 시작합니다.
3. 소형 아파트를 중심으로 가격 상승이 이어집니다. (저건 오피고 나는 아파트인데? 그래도 내가 더 비싸야지)
4. 소형 아파트의 상승세는 중대형 아파트의 평단가를 위로 올리기 시작합니다.
5. 아파트 시장은 다시 한번 레이스를 시작합니다. 
6. 이제 非아파트와 아파트가 사이좋게 상승하게 되면서 이는 곧 임차인의 전월세 상승으로 이어지게 될 것입니다.

 

이번 정부는 재건축 재개발은 '악'이라고 규정하고 분양가 상한제와 재건축 초과이익 환수로 공급을 억제해 무주택자들을 전월세 난민, 벼락 거지로 몰고 가고 있습니다. 서울 인근에 신도시를 짓는 것보다 재건축 재개발을 완화해 서울에 빠른 공급을 하는 것이 서울 집값을 안정시키기 위한 가장 좋은 방법이 아닐까요? 쉬운 문제를 어렵게 풀어가려고 하니 자꾸 문제가 생기는 것 같습니다. (서울에 물량 폭탄을 떨어뜨리면 해결되는 일인데...)

 

 

 

 

2. 신규 계약 임대료 인상 제한 (신규 전월세 계약도 5% 상한)

 

쉽게 임대인이 세입자에게 2억의 전세로 임대하고 있다면, 해당 임대차 계약이 만료하고 신규계약을 하더라도 2억의 5%만 인상하도록 제한한다는 말입니다.

 

정부에서 전세시장의 이중 가격을 문제로 삼고 있는데, 이 정책으로 전세 가격을 잡으려 한다면 이제는 정말 전세가 없어질 것입니다. 임대인이 자선사업가도 아니고 누구 좋으라고 저렴하게 전세를 줄까요? 이 법안이 통과가 된다면 매매가는 더욱 비싸질 것이며 전세는 없어지고 월세만 있을 것입니다. 

 

치솟는 전셋값 신규계약도 5% 상한?

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• 신규 계약 임대료 인상 제한 부작용 예측 

 

1. 대한민국에 더 이상 전세시장은 없습니다. 집주인은 바보가 아닙니다. 정부에서 표준임대료 기준으로 전세를 공급하라고 하면 누가 할까요?
2. 앞으로 아파트 시장에서는 월세와 매매만 존재합니다. 월세는 폭등하고 계약갱신권 거부가 가능한 매물과 실입주 매물은 부르는 게 값일 것입니다.
3. 정부는 월세시장을 안정시키기 위해 '월세 상한선'을 발표할 수밖에 없습니다. 월세가 정신 나갈 정도로 폭등하기 때문이죠.
4. 결국에 전월세 시장은 블랙마켓(암시장)으로 새로운 가격이 형성되면서 높은 임대료를 지불하는 임차인에게 계약서를 줄 것입니다. (지금도 월세 외에 관리비를 받고 있습니다.)

 

극단적으로 예를 들었지만 이런 일이 없으리란 법도 없습니다. 전월세 신규계약 상한제도는 결국 전월세 물량을 감소시킬 것이며, 매물의 감소는 다시 폭등을 불러오게 될 것입니다.

 

지금 부동산 시장은 규제로 해결될 수 없는 구조입니다. 지금까지의 정책을 돌아보며 하나둘씩 없애거나 수정을 하면서 규제를 풀고 공급을 늘리면서 해결을 해야 하는데, 지금 정부는 그럴 생각이 전혀 없는 것 같습니다.

 

공급이 원활하도록 규제를 완화하고(분상제, 재초환), 전월세 시장은 시장논리에 맞도록 그대로 두면서, 거래가 활발하도록 양도세를 완화해준다면, 이 세 가지 정책으로 지금의 상승장을 안정시킬 수 있지 않을까요?

 

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통닭(아파트)

 

손님 : 통닭 한 마리 주세요

사장 : 닭꼬치가 싱싱한데 한번 먹어봐 (생활형 숙박시설)

 

손님 : 그냥 통닭 주세요.

사장 : 닭발이 아주 맛있어. 한번 먹어봐 (오피스텔)

 

손님 : 아니에요. 저는 통닭이 먹고 싶어요.

사장 : 여기 닭똥집이 아주 맛있게 구워졌어. 한번 먹어봐 (빌라)

 

손님 : 통닭이 다 떨어졌나요?

사장 : 있는데 나오는데 좀 오래 걸려, 대기인원도 많고. 그러니까 이거 먹고 배고픈 거 참고 있어.

 

손님 :..........