정부의 전월세 대책으로 표준임대료를 추진할 가능성이 있다는 뉴스가 요즘 많이 나오고 있습니다. 여러분들은 표준임대료를 들었을 때 어떤 생각을 하셨나요? 작년에 개정된 임대차 3 법에 이어서 임차인들을 위한 부동산 대책으로 받아들이지 않으셨나요?
정책의 방향성이 좋다고 결과도 좋을까요? 아마 표준임대료가 정착되면 전월세 시장은 더욱 불안 해질 것이고, 지금까지 경험하지 못한 엄청난 폭등을 보게 되실 겁니다.
1. 표준임대료가 무엇인가요?
정부는 6월부터 임대차 신고제를 통해 전국 임대료에 관한 데이터를 모으고 있었습니다. 그 당시 이미 부동산 전문가들은 "임대차 신고제가 표준임대료로 가는 정부의 물밑작업이 아닐까?"라는 생각을 가지고 있었던 것이죠.
표준임대료를 이해하기 위해선 임대차 신고제가 무엇인지 이해해야 합니다.
- 임대차 신고제란?
임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 신고하도록 하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입되는 제도로 주요 내용은 다음과 같다.
- (신고 대상) 임대차 신고대상은 신고제 시행일인 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액 변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 계약이며, 전국 (경기도 외 도지역의 군 제외)에서 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 금액의 임대차 계약으로 정하였다.
- (신고지역) 임대차 거래량이 적고 소액 계약 임대차 비중이 높아 신고 필요성이 상대적으로 낮은 경기도 외 도(道) 지역의 군(郡)은 신고지역에서 제외.
- (신고금액) 확정일자 없이도 최우선변제를 받을 수 있는 임차보증금의 최소금액*과 신고 능력 부족이 우려되는 고시원, 비주택 임차가구의 월차임 평균액 등을 감안하여 신고대상 금액을 설정하였다.
- (신고 내용) 계약 당사자 인적사항, 주택유형. 주소 등 임대 목적물 정보, 임대료. 계약기간 등 임대차 계약내용*으로 구성하였으며, 임대차 계약서의 주요 작성 항목과 동일하다.
* (신규) 보증금, 차임, 계약기간, 체결일 + (갱신) 종전 임대료, 갱신요구권 사용 여부
위 내용을 보시면 아시겠지만 임대차 신고제는 임대인과 임차인의 계약내용이 전부 데이터로 수집되며, 수집된 데이터는 지역, 주택의 종류, 계약금액, 임대차 갱신 등 모든 내용이 들어가 있기 때문에, 정부 입장에서는 아주 손쉽게 지역과 부동산의 종류별로 표준임대료를 산정할 수 있게 되는 것이죠.
일부에서는 "정부에서 어떻게 일일이 임대료를 정해줄 수 있겠어?"라고 말하는 분도 계시지만, 현실적으로 불가능한 얘기도 아닙니다. 지금까지 정부는 모두가 불가능하다고 하는 일을 전부 해왔으니까요.
- 표준임대료는 무엇인가요?
- 표준임대료는 정부가 전월세 가격 산정 방식 및 적정 임대료를 규제하는 것.
- 시. 도지사가 주기 기본법에 따라 시. 군. 구를 기준으로 용도나 면적, 구조 등을 고려해 표준주택과 그에 대한 표준임대료를 산정해 매년 공고하고, 거기에 증액상 환율 범위 내에서만 보증금이나 월세 결정이 가능.
공급은 안 하고 잘못된 정책으로 왜곡된 시장을 더욱 난장판으로 만들고 있습니다. 이미 정부는 알고 있습니다. 더 이상 부동산 시장을 해결할 수 있는 방법도 없고, 정책 실패를 인정하자니 다가오는 대선이 부담스럽고, 그러니 지금 당장 할 수 있는 것은 규제밖에 없으니 어쩔 수가 없는 것이죠.
2. 표준임대료가 시행된다면?
- 전월세 물량이 급감합니다.
말이 좋아 급감이지 전월세 시장의 종말이 올 것입니다. 임대인들은 정부에서 정하는 전월세 시세로 절대 임대하지 않을 것입니다.
어떤 물건이든 시장에서는 수요와 공급의 법칙에 따라 시세가 정해집니다. 공급을 늘려서 전월세의 물량이 많아진다면 자연스럽게 내려갈 전월세 시세인데, 법을 이용하여 강제로 내리도록 한다면 임대인들은 말도 안 되는 전월세 시세로 임대를 주느니 차라리 공실로 두게 될 것입니다. 헐값에 전월세를 주느니 비싼 가격으로 매도하는 게 이익이라고 생각하기 때문이죠.
아직 월세는 시장에 조금은 남아 있을 것입니다. 하지만 부동산 포털에서는 더 이상 볼 수없고, 현장에 가서 중개사를 통해 직접 물건을 소개받아야 할 것입니다.
왜일까요? 월세는 '암시장'으로 들어가 버리기 때문입니다. 임대인은 급한 게 없습니다. 높은 임대료를 지불하는 임차인을 고르고 골라서 면접 보는 방식으로 계약서를 내밀 것입니다. 벽지? 장판? 싱크대? 아쉬우면 전부다 임차인이 직접 수리하고, 임대인에게는 그 어떤 요구도 할 수 없게 됩니다.
"사장님 저희랑 계약하시면 싱크대도 깔끔하게 수리하고 화장실도 리모델링하고, 다달이 몇십 만원씩 입금해드리겠습니다. 저희랑 계약하시죠?"
집이 없는데 어떡하나요? 전세도 없고 월세도 없는데? 매매가 가능한 아파트는 가격이 엄두가 나질 않는데 어쩌면 좋을까요?
- 지금까지 경험하지 못한 폭등장이 시작됩니다.
위에 제가 말씀드렸듯이 집주인들은 절대 정부가 원하는 방향으로 가지 않습니다. 재산상에 불이익이 있기 때문이죠. 집주인들은 차라리 공실로 두고 더 이상 전월세를 놓지 않게 될 것입니다. 이는 곧 전월세 품귀현상으로 이어질 것이고, 이에 지친 무주택자분들의 진정한 패닉 바잉으로 다시 한번 폭등이 시작될 것입니다.
전월세의 물량은 급감하게 되면서 많은 무주택자분들은 매수로 방향을 돌리게 되지만, 정작 매수할 수 있는 물량이 얼마나 있을까요? 매물이 있다 해도 수요를 받아주기에는 턱없이 부족한 상황이고, 거기에 경쟁자들까지 많은 상황이니 매물의 가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승할 것입니다.
사고 싶어도 없고, 있다면 엄청 비쌀 것입니다. 지금도 비싸서 매수가 힘들다고요? 앞으로는 매수할 엄두가 나질 않을 것입니다. 저세상 가격이 올 테니까요.
- 독일의 부동산 정책 (임대료 상한)
“미친 월세를 잡아라!” 독일도 부동산과의 전쟁 - 시사저널
집값 상승은 세계 어디서나 뜨거운 감자다. 독일도 예외가 아니다. 특히 독일은 자기 소유의 주택에 사는 사람보다 월세로 사는 사람의 비율이 높다. 독일 통계청 자료에 따르면, 2018년 기준 자
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오늘은 표준임대료가 무엇인지, 만약 시행이 된다면 어떤 일이 생길지 저의 개인적인 생각을 적어봤습니다. 정말 실행되면 안 되는 법이지만, 만약 실행된다면 우리는 어떻게 움직여야 할지 고민은 해볼 필요가 있다고 생각합니다.
지금 정부는 설마설마하는 일을 엄청난 실행력으로 성공(?)시켰으니까요.
이제는 정말 각자도생, 각개전투입니다. 살아남으셔서 다가오는 또 다른 기회(?)를 꼭 잡으시기 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
전월세 시장 안정화 대책
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